대항력 임차인은 있지만, 확약이 유효하면 인수는 ‘실질 0원’ — 고양 풍동 숲빌리지 202호

의정부지방법원 2025타경64785. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지108동 202호, 전용 53.44㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 248,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 121,520,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 250,000,000원의 절반 이하이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다.

임차인 안우태의 전입·점유 개시일은 2021.02.19, 확정일자는 2020.12.28입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2021.05.27보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가로 배당하면 보증금 225,000,000원 중 119,018,720원만 배당되고, 부족분 105,981,280원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.02.27, 양도 전 임차인 안우태의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되면 안우태 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 확약이 인수를 끊는다

현재 권리분석의 말소기준은 2021.05.27 국민건강보험공단 압류입니다. 2016년 서울축산업협동조합 근저당권은 2021.02.19 이미 말소됐고, 2021.05.11 광주은행의 선행 강제경매개시결정도 2021.12.07 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기는 매수인이 새로 떠안을 존속 권리가 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 대부업체 가압류 2건, 국세·고양시 압류, 현재의 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되더라도 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.

② 시세 비교 — 확약 유효 시에만 ‘반값 취득’

동일 전용면적 53.44㎡ 실거래는 두 건입니다. 전체 평균 225,000,000원보다 최근 거래를 우선하면, 2025.03 거래 250,000,000원이 현재 판단의 중심입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건, 250,000,000원이며 과거 2022.09 거래 200,000,000원보다 25.0% 상승한 흐름입니다.

확약이 유효하면 실질취득액은 최저가와 같은 121,520,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 48.6%입니다. 감정가 248,000,000원도 최신 거래와 유사한 수준이므로, 현재 회차의 가격 하락 폭은 상당합니다.

반대로 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 매수인 인수액은 105,981,280원이고, 낙찰가와 합친 명목 부담은 227,501,280원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 121,520,000원짜리 물건으로 평가할 수 있는 근거는 오직 확약의 유효성입니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)

원래 권리관계만 적용하면 안우태 보증금 미배당액 105,981,280원이 매수인 인수액입니다. 다만 2026.02.27 확약이 유효하면 이 금액은 실질 0원*으로 처리됩니다. 국세·지방세 등이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 변동할 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 안우태의 미배당 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 반면 확약이 유효하면 미배당 인수가 실질 0원이므로 유찰에 따른 가격 인하가 그대로 매수인의 취득가격 인하로 연결됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 기준 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 다솜초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택·주상용 건물· 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 바닥난방, 화재탐지, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 부정형이며 공시지가는 950,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 2건뿐입니다. 평균 유찰 횟수는 2.0회, 확인된 낙찰률은 0.0%여서 거래 표본과 경매 환금성이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.27 확약서의 제출 주체, 사건번호, 부동산 표시, 임차인, 보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구를 원본 매각기록에서 대조하세요.
• 변경된 매각조건 확인. 매각물건명세서와 법원 특별매각조건에 확약의 효력이 실제로 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 조사. 확약은 안우태 1인에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 다른 임차인·점유자가 없는지 재확인하세요.
• 세금 우선순위. 국민건강보험공단·국세·고양시 압류가 있으며, 당해세가 존재하면 배당 순서와 HUG의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 HUG가 약정대로 임차권등기 말소에 협조하는 절차·필요 서류·처리 시점을 확인하세요.
• 명도 상태. 임차권등기가 있어도 실제 점유 상태는 별도입니다. 공실 여부, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
• 소규모 다세대 가격 검증. 최근 실거래가 1건뿐이므로 인근 다세대 매물, 호가, 내부 수리비, 주차 여건을 함께 비교해 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관리 주체와 각 공급기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “121,520,000원짜리 물건”은 확약이 완성한다

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 현재 최저가에 낙찰받아도 보증금 미배당액 105,981,280원을 추가로 부담해 총액이 227,501,280원에 이르는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로, 최저가 할인만으로는 큰 가격 메리트가 생기지 않습니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.27 확약이 유효하면 결론은 반대로 바뀝니다. 안우태의 대항력은 포기되고 미배당 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이 경우 실질취득 121,520,000원은 최근 동일 면적 거래 250,000,000원의 48.6%로 가격상 매력이 큽니다.

다만 8세대 소규모 다세대, 얇은 실거래 표본, 세금 압류와 확약 이행 절차를 고려하면 서류 확인 없이 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 변경 매각조건이 확인되면 조건부 적극 검토, 확인되지 않으면 대항력 인수형으로 되돌려 평가. 이 사건의 가치는 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적·절차적 완결성에 달려 있습니다.