71,001,000원
의정부지방법원 2025타경63460. 고양시 일산서구 덕이동 ‘하늘채’ 4층 401호, 전용 52.51㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박치현은 2020.12.08 이 주택을 거래가 176,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.18 서민금융진흥원 가압류 10,822,678원입니다. 그보다 앞선 2023.01.03 김은실의 주택임차권등기에는 보증금 166,000,000원, 전입 2020.11.18, 확정일자 2020.10.07이 기재돼 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인이자 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.24, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김은실 임차권의 부족분은 계산상 96,677,018원이지만, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-14 하늘채 제4층 제401호 · 도로명주소 송포백송길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.51㎡ · 공동주택(방·거실·주방·욕실 등) · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2015.04.24 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박치현 (2020.12.08 소유권이전 · 거래가 176,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2015.06.02 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 126,000,000원은 2020.11.18 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.18 서민금융진흥원 가압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은실 건물 전부 · 임차권등기 | 2020.11.18 2020.10.07 | 166,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.01.03 | 실질 0원* 확약 전 96,677,018원 |
| 황은비 현황조사·매각물건명세서 | 2024.09.03 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 등기상 인수 없음 점유·계약관계 확인 필요 |
보증기관은 별도의 임차인이 아닙니다. 주택도시보증공사는 김은실 보증금채권의 양수인이자 신청채권자이므로 보증금 166,000,000원을 임차보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 조사된 실제 임차인은 김은실과 황은비 2명입니다.
* 2026.03.24 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
하늘채 전용 52.51㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 171,666,666원이지만, 2021.08 거래 185,000,000원 2건이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 145,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -21.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.51㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 52.51㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 52.51㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.51㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 71,001,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 145,000,000원의 49.0%입니다. 가격 차이는 크지만 표본이 최근 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 대비 21.6% 하락했으며, 총 8세대의 소규모 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 1. 임차인 김은실 보증금 | 166,000,000원 | 69,322,982원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,822,678원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김은실 보증금 부족분은 96,677,018원입니다. 그러나 2026.03.24 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 증가
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 71,001,000원 | 96,677,018원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 56,800,800원 | 110,621,614원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 45,440,640원 | 121,777,292원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득 총액은 약 1.67억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라, 확약서 원본과 임차권 말소 이행을 확인해 인수가 실제 0원이 되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 이용 중인 다세대주택이며 방·거실·주방·욕실 등을 갖춘 전용 52.51㎡의 4층 401호입니다.
- 입지. 덕이4리 마을회관 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 소규모 창고와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 6m, 동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 평탄한 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 등기 지번. 등기상 덕이동 1029-34는 2015.04.29 덕이동 1029-14에 합병돼 말소된 것으로 매각물건명세서에 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 최근 거래가 1건이므로 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.24 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소 이행 확인. 매각대금 납부 후 김은실 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 황은비 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 현황조사 및 매각물건명세서 원본, 현장 방문으로 보완해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 조사된 임차인이 2명이므로 실제 거주자, 열쇠 인도, 이사 협의 가능성을 사전에 점검해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,666,666원보다 2026.05 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래보다 21.6% 낮으므로 과거 185,000,000원 거래만으로 상승 여력을 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 확인. 건물 외벽·내부 상태, 누수, 주차, 공용부분 관리와 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약 이행이 먼저다”
표면상 최저가는 71,001,000원으로 감정가의 34.3%, 최근 거래의 49.0%까지 내려왔습니다. 그러나 김은실의 선순위 임차보증금 166,000,000원을 일반적인 인수형으로 계산하면 현재 회차에서도 96,677,018원을 추가 부담해야 하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건은 아닙니다.
이 물건이 실제 가격 메리트를 갖는 이유는 낮은 최저가가 아니라 주택도시보증공사의 2026.03.24 확약입니다. 확약이 유효하게 이행돼 임차권등기가 말소되면 실질취득액은 71,001,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 반대로 확약 이행이 확인되지 않으면 실질취득은 보증금 수준으로 올라갑니다.
결론은 확약 원본과 말소 절차 확인 전제의 조건부 검토입니다. 가격은 낮지만 6회 유찰, 최근 시세 -21.6%, 8세대 소규모 다세대, 보증금 미상 점유자라는 위험이 남아 있습니다. 확약과 점유가 확인되면 가격 경쟁력, 하나라도 불명확하면 보류가 이 사건의 핵심입니다.
