의정부지방법원 2025타경63535. 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 동측 인근에 위치한 한마루카운티 105동 201호, 전용 56.085㎡급 다세대주택입니다. 소유자 나미나는 2020.12.17. 매매를 원인으로 거래가액 192,000,000원에 취득했고 2021.01.15. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라, 소유권이전 전부터 거주한 임차인 정한글의 선순위 대항력입니다.
정한글은 2020.11.27. 임대차계약을 체결하고 2020.11.30. 확정일자를 받았으며, 2020.12.11. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 강영애 근저당권은 2021.08.05. 접수됐으므로, 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 확약이 없었다면 최저가 102,900,000원에서 집행비용을 제외한 100,659,400원만 배당되고, 미배당 보증금 91,340,600원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.20. 제출한 확약서에는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 정한글 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 확약은 정한글 임차권에만 적용되며, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않아 추가 보증금 합산 대상도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 188-1 제105동 제2층 제201호 · 도로명 경기도 파주시 하우고개길 161-20 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 56.085㎡급 · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 나미나 (2020.12.17. 매매 · 거래가액 192,000,000원, 2021.01.15. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (감정가 49%·6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05. 강영애 근저당권 · 채권최고액 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 감정 이용상태 | 공동주택인 다세대주택 내 단위세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정한글 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 전입·점유 2020.12.11. 확정일자 2020.11.30. 배당요구 2023.01.04. | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 실질 0원* 주택도시보증공사 채권양수·확약 |
임차권등기는 2023.01.04. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유는 2020.12.11. 시작됐습니다. 따라서 임차권등기 순번만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 보증금 채권의 양수인이자 신청채권자이지 별도의 실제 임차인이 아니므로, 정한글 보증금과 별도로 192,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약을 적용하지 않는 원칙적 배당 계산상 매수인 인수액은 91,340,600원입니다. 실질 0원 판단은 2026.04.20. 확약서가 정한글 임차권의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 유효하게 담고 있다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 시장은 하락 중
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 211,571,428원보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 이 단지의 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 171,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 175,000,000원입니다. 현재 실질취득액 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.46㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 56.09㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.09 | 58.14㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2022.05 | 58.14㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 58.14㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 58.14㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 58.14㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 확약이 없으면 실질취득액이 최저가에 고정되지 않는 대항력 인수형입니다. 이번에는 확약으로 인수가 해소돼 102,900,000원을 실질취득액으로 비교할 수 있습니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 24.6% 하락했고, 2021년·2022년의 220,000,000원~240,000,000원 거래는 현재 가격 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 정한글 보증금 | 192,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당권 · 강영애 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,618,338원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당 계산에서는 임차인 보증금 부족분 91,340,600원이 발생합니다. 그러나 2026.04.20. 확약에 따라 정한글 임차권의 잔존 보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(49%) | 102,900,000원 | 91,340,600원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시(39%) | 82,320,000원 | 111,561,760원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시(31%) | 65,856,000원 | 127,729,408원 | 실질 0원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 91,340,600원에서 111,561,760원, 127,729,408원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득액을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 작동하는 이유는 유찰 자체가 아니라 정한글 임차권에 대한 확약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 지역아동센터·요양센터·일부 창고용지·소규모 점포지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 용이하고 하우고개길 등 주요도로와 경의중앙선 야당역이 인근에 있어 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장·현황도면과 동일 면적의 표준적 이용상황을 참고해 평가했습니다.
- 환금성. 한마루카운티 105동·106동은 16세대, 2015.03.25. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 확약서에 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 확약 당사자·적용 범위. 확약이 정한글 임차권과 보증금 채권 전액에 적용되는지, 주택도시보증공사의 채권양수 관계와 말소서류 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 내부가 폐문부재였으므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래는 최근 자료 우선. 전체 평균 211,571,428원에는 2021년·2022년의 220,000,000원~240,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균 171,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -24.6%이므로 낙찰 후 추가 하락과 매도기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대, 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%라는 통계가 있으므로 아파트 수준의 거래 속도나 매수층을 가정해서는 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 성장관리계획구역에 포함된 것으로 표시돼 있으므로 입찰 전 해당 물건에 대한 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 현장·비용 확인. 내부 수리 상태, 공용부분 관리비 체납, 주차 여건, 누수·결로, 승강기 상태와 실제 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인의 근거는 유찰이 아니라 확약이다”
이 사건은 등기만 보면 보증금 192,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에서 원칙적으로 계산되는 인수액도 91,340,600원에 달합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.20. 확약서가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어, 정한글 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
확약 적용 시 실질취득액 102,900,000원은 최근 12개월 평균 171,500,000원의 60.0%로 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 가격 추세는 -24.6%이고, 6회 유찰된 16세대 다세대이며 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 환금성과 하락 추세를 반영해 제한적으로 접근입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 확약서의 유효성과 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지에 있습니다.
