의정부지방법원 2025타경63544. 고양시 일산동구 식사동 데시앙빌 101동 302호, 전용 73.66㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 272,000,000원에서 1회 유찰된 190,400,000원입니다. 소유자 정명순은 2017년 6월 28일 매매를 원인으로 거래가액 319,000,000원에 취득했고, 2017년 8월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 중심은 2019년 3월 6일 설정된 주식회사엘하비스트대부 근저당권 40,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63544 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 110 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 73.66㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 정명순 (2017.06.28. 매매 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 178,921,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인이 필요하지만, 현재 권리자료와 배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준인 2019년 주식회사엘하비스트대부 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어, 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 적은 거래량을 같이 본다
데시앙빌101동102동은 총 16세대이고, 전용 73.66㎡로 면적이 일치하는 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2024년 5월 275,000,000원, 이전 거래는 2021년 8월 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 73.66㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 73.66㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.66㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.66㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균 287,500,000원보다 최근 12개월 평균 275,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 190,400,000원은 이 최근 평균의 69.2%로 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 추세 지표가 -8.3%이고, 표본 자체도 2건뿐입니다. 따라서 “69.2%니까 무조건 싸다”가 아니라, 하락한 최근 거래가격 275,000,000원을 기준으로도 할인폭이 큰 상태라고 읽는 편이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,434,400원 |
현재 최저가 190,400,000원 가정에서 근저당 채권최고액 40,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 190,400,000원 | 40,500,000원 | 146,434,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 133,279,999원 | 40,500,000원 | 90,114,079원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,295,999원 | 40,500,000원 | 50,716,671원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건이 있습니다. 현재 최저가 기준 보증금은 38,080,000원이므로 일반적인 보증금 수준으로 착각하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 1,321.0㎡, 공시지가 844,200원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·제한보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 2건으로 적습니다. 최근 가격 추세도 -8.3%이므로 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 38,080,000원입니다.
- 점유관계 확인. 권리자료상 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해 실제 배당순서를 점검해야 합니다.
- 실거래 표본 부족. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 확인 거래도 2건뿐이므로 275,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 현재 매물과 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -8.3% 추세입니다. 전체 평균 287,500,000원보다 최근 거래 275,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 채권승계 구조 원본 대조. 기존 근저당권 관련 채권양도·근질권·질권 기재와 신청채권자의 실제 배당관계를 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인은 크지만, 작은 단지의 시세 검증이 핵심”
현재 자료상 이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차보증금 승계도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 190,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 275,000,000원의 69.2% 수준입니다.
다만 최근 가격 추세는 -8.3%이고, 총 16세대 규모에 동일 면적 실거래가 2건뿐이라 시세 신뢰구간이 넓습니다. 여기에 세금 압류 3건, 신청채권과 배당 시뮬레이션의 차이, 매수신청보증금 20% 특별조건까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 시세·배당 원본 검증이 전제되는 물건입니다.
