의정부지방법원 2025타경63559. 경기도 파주시 야당동 54-4 로얄팰리스 제1동 1층 101호, 전용 60.96㎡와 매칭되는 다세대주택입니다. 감정가는 281,000,000원인데 현재 5회 유찰로 최저매각가는 137,690,000원까지 떨어졌습니다. 여기까지만 보면 충분히 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 임차권 구조입니다.
등기부상 을구 1번에 최창용의 주택임차권이 있고 보증금은 234,000,000원입니다. 전입일 2022.08.16, 확정일자 2022.07.05로 대항력·우선변제권이 확인되지만, 매각물건명세서에는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 제출되어 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 것입니다. 따라서 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 단, 별도로 한이규의 보증금 5,000,000원은 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 54-4 로얄팰리스 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.96㎡ · 4층건내 1층 101호 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 137,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 최창용 임차권과 확약
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한이규 | 101호 · 주거 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최창용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 234,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
최창용은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 실제 배당표상 134,962,340원이 배당됩니다. 따라서 부족분 99,037,660원이 계산되지만, 2026.05.21.자 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 하였으므로 그 부족분이 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다. 이 234,000,000원은 확약의 적용을 받는 최창용에게만 해당합니다.
② 시세 비교 — 가격은 확실히 낮다
동일 면적대와 매칭되는 로얄팰리스1동2동의 최근 거래는 1건입니다. 최근12개월 평균과 최신 거래 모두 210,000,000원이며, 현재 최저가는 그 가격의 65.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 55.71㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 60.96㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최근12개월 평균은 2.10억이고, 최저매각가는 1.3769억입니다. 계산상 34.4% 낮은 가격입니다. 감정가 2.81억과 비교하면 더 큰 할인폭이지만, 실거래 표본은 1건뿐이므로 개별 호수의 상태와 임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0%) | - | 2,727,660원 |
| 1. 임차인 최창용 보증금 (우선변제) | 234,000,000원 | 134,962,340원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최창용의 배당 부족분은 99,037,660원이나, 2026.05.21.자 인수조건변경확약서로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로 실질적인 매수인 인수액은 0원*입니다. 다만 한이규 임차인의 대항력 여부는 별도 확인사항입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정4동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택과 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역·공공청사·체육시설 관련 사항이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층건내 1층 101호이며 사용승인일은 2019.01.30입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 로얄팰리스1동2동은 15세대이고 최근 거래는 1건뿐입니다. 최근 거래가 210,000,000원이라 가격상 할인폭은 크지만 거래표본이 적어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최창용 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 범위가 실제 매수인 인수액 0원이라는 해석과 일치하는지 원문으로 확인하세요.
- 한이규 임차인부터 확인. 보증금 5,000,000원, 월세 900,000원 임차인의 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 현재가의 의미. 최저가 137,690,000원은 감정가의 49%, 최근12개월 평균의 65.6%입니다. 가격 메리트는 있지만 5회 유찰 상태와 최근 거래 1건이라는 점을 함께 감안하세요.
- 권리순위 원본 대조. 갑구 5번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 을구 1번 최창용 임차권은 확약에 따라 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
- 인도 준비. 매각물건명세서와 현황조사상 임대관계가 확인되므로 실제 점유현황과 임차인 현황을 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 임차인 확인이 승부처”
이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 137,690,000원까지 내려오면서 가격 메리트가 크게 생긴 물건입니다. 최근12개월 실거래 평균 210,000,000원의 65.6%이므로 가격 자체는 충분히 검토할 만합니다.
다만 권리분석의 중심은 최창용 임차권입니다. 보증금 234,000,000원과 대항력은 분명하지만 2026.05.21.자 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 대신 한이규는 보증금 5,000,000원에 대해 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 남아 있습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 좋습니다. 그러나 ‘5회 유찰 + 낮은 최저가’만 보고 입찰하기보다, 한이규 임차인의 대항력 확인과 최창용 확약 원문 확인을 마친 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 할인폭보다 임차권 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
