의정부지방법원 2025타경64786. 대화고등학교 북서측 인근에 있는 트리스빌 102동 3층 302호, 전용 52.64㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 유찰률이 아니라 보증금 220,000,000원의 대항력과 확약서입니다.
임차인 이세창의 전입·점유개시일은 2021.04.23, 말소기준권리인 강순임 근저당은 2021.09.15입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.04.09와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 최저가 배당 시 보증금 중 105,490,800원이 배당되고, 114,509,200원이 남는 구조입니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.02.07 확약서에서 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 실제 거주 임차인으로 한 명 더 합산하지 않으며, 이세창 보증금 채권의 양수인·신청채권자로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1483-7 제102동 제3층 제302호 · 도로명주소 대화로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.64㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이성구 (2021.05.18 매매 · 거래가 220,000,000원, 2021.05.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 정보 | 트리스빌101,102,103동 · 24세대 · 사용승인 2018.05.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이세창 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입·점유 2021.04.23 확정일자 2021.04.09 배당요구 2023.05.04 | 대항력 있음 우선변제 승계 HUG 확약 제출 |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서 비고의 확약서가 해당 보증금 채권에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 약정대로 임차권등기가 말소된다는 전제입니다. 확약은 이세창 보증금에만 적용되며, 현장 점유관계나 별도의 임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
③ 회차별 부담 — 확약 유무에 따라 결론이 갈린다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 107,800,000원 | 114,509,200원 | 222,309,200원 | 107,800,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 146,298,280원 | 221,758,280원 | 75,460,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 168,528,796원 | 221,350,796원 | 52,822,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 107,800,000원에서 52,822,000원으로 내려가도 룰상 총부담은 222,309,200원에서 221,350,796원 수준으로 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하면 미배당 보증금 인수가 사라져 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 확약서의 유효성 확인이 가격 판단의 출발점입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
확약서 적용을 전제로 한 실질취득 107,800,000원은 최근 12개월 평균 177,170,000원의 60.8%입니다. 최신 거래는 2025.06의 228,000,000원이며, 수치상 실질취득이 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -11.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 52.64㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2025.05 | 52.6㎡ | 3 | 162,100,000원 |
| 2024.08 | 52.64㎡ | 4 | 141,410,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 2 | 135,100,000원 |
| 2023.12 | 52.47㎡ | 3 | 150,170,000원 |
| 2023.10 | 52.6㎡ | 2 | 168,010,000원 |
| 2023.10 | 52.6㎡ | 3 | 168,010,000원 |
| 2022.10 | 52.6㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.06 | 52.26㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 52.64㎡ | 2 | 276,000,000원 |
| 2021.06 | 52.64㎡ | 1 | 276,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 177,170,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 193,733,333원 |
전체 평균 193,733,333원에는 2021년과 2022년의 275,000,000원·276,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 177,170,000원과 최신 거래 228,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 확약서가 유효하면 실질취득 107,800,000원은 두 지표보다 낮지만, 최근 추세 -11.1%와 거래가 편차를 고려해 보수적인 매도가격을 잡아야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차보증금 · 이세창 | 220,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 근저당 · 강순임 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 5,377,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 220,000,000원 신청채권은 이세창 임차보증금 채권의 양수 관계이므로 실제 임차보증금과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 대화고등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 다세대주택이 혼재합니다. 학교·공원·상가·행정복지센터 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 및 학교 보호구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대이며 거래가격이 130,000,000원부터 276,000,000원까지 분산돼 개별 호수 상태와 거래시점의 영향이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.07 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 적용 대상 한정. 확약은 이세창 보증금 채권에만 적용됩니다. 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자와 별도 임대차 관계가 없는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 처리 시점을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -11.1%이므로 177,170,000원 평균을 그대로 예상 매도가로 적용하지 말고 보수적으로 검토하세요.
- 소규모 단지 환금성. 24세대이고 단지 경매 평균 유찰이 2.0회이므로 매도기간과 대출 가능금액을 함께 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 107,800,000원까지 내려와 최근 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 대항력 임차보증금의 미배당액 114,509,200원을 인수해 총부담이 222,309,200원에 이르는 물건입니다. 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 문서가 2026.02.07 확약서입니다. 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기가 약정대로 말소되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 107,800,000원으로 낮아집니다. 이 경우 최근 12개월 평균의 60.8%라는 가격 차이가 생깁니다. 다만 최근 추세 -11.1%, 24세대 다세대의 환금성, 단지 경매 평균 2.0회 유찰을 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에는 가격 경쟁력이 생기는 조건부 물건입니다.