86,800,000원
의정부지방법원 2025타경63560. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 4층 442호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 장미랑이고, 2022.04.12. 거래가액 131,029,030원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 등기부 을구 1번의 임차권자 민준상입니다. 보증금은 125,000,000원, 점유개시는 2022.03.18., 주민등록은 2022.03.21., 확정일자는 2022.03.18.으로 모두 2024.05.30. 말소기준 압류보다 앞섭니다.
따라서 서류상으로는 명확한 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다. 현재 매각가 86,800,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용 1,962,400원을 먼저 제외하고 임차인에게 84,837,600원이 배당되어 보증금 중 40,162,400원이 남습니다. 통상 이 금액은 매수인 인수 위험이 됩니다. 하지만 이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 4층 442호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 중 4층 442호 · 복층형 구조로 다락 존재 |
| 소유자 | 장미랑 · 2022.04.12. 소유권이전 · 거래가액 131,029,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2024.05.30. 국의 압류입니다. 임차인 민준상의 점유·전입·확정일자와 2024.03.25. 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 배제하면 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 이후 2025.07.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민준상 | 건물의 전부 | 125,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.18 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 86,800,000원으로 감정가 124,000,000원의 70% 수준이며 7회 유찰 상태입니다. 그러나 동일 물건·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 확약서가 없다면 현재 회차에서도 실질취득액이 126,962,400원으로 올라가는 구조였다는 점을 기억해야 합니다. 확약으로 인수 위험이 해소된 뒤에는 실질취득액을 현재 최저가 86,800,000원으로 볼 수 있지만, 이 금액 자체의 시장 매력은 별도의 시세 확인이 필요합니다. 7회 유찰이라는 사실 역시 응찰 전 수요와 환금성을 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 민준상 보증금 | 125,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 40,162,400원이지만, 2026.06.19. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래는 인수액이 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 70%) | 86,800,000원 | 40,162,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 56%) | 69,440,000원 | 57,209,920원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 45%) | 55,552,000원 | 70,847,936원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 통상 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 실제 시나리오도 현재 40,162,400원, 8회 유찰 시 57,209,920원, 9회 유찰 시 70,847,936원의 인수액이 계산돼 있습니다. 이 사건에서만 확약서 때문에 그 금액이 실질 0원으로 바뀝니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 복층형 구조로 다락이 존재합니다.
- 위치. 파주시 와동동 지산초등학교 북동측 인근으로, 대규모 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상10층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 업무용·상업용 건부지이며 북동측 및 남서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(파주운정지구)이며 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 전기공급설비 저촉, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 사건기록에 제출돼 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 범위. 확약은 민준상 임차권에 적용되는 조건입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 126,962,400원입니다. 선순위 임차보증금 사건은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 86,800,000원이 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 사유 점검. 반복 유찰 사실 자체를 가격·수요·환금성 점검 신호로 보고 주변 오피스텔 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘선순위 임차권’, 해결의 핵심은 ‘확약서’
이 사건은 표면만 보면 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 86,800,000원을 압도하는 고위험 물건입니다. 실제 배당표상으로도 40,162,400원이 미배당되어 원칙적으로는 매수인 인수 대상이 됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.19. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 주된 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
따라서 권리분석의 결론은 “확약 확인을 전제로 인수 0원”입니다. 다만 7회 유찰된 오피스텔이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 최저가 86,800,000원 자체가 시장 대비 매력적인지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
