의정부지방법원 2025타경63581. 파주시 상지석동 갤러리하우스 204동 3층 301호, 전용 67.83㎡의 다세대주택입니다. 이번 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 178,000,000원에서 5회 유찰돼 87,220,000원까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 가격보다 정대현의 165,000,000원 임차보증금입니다. 정대현은 2021.08.12. 전입과 확정일자를 갖추고 2021.08.27. 점유를 개시했으며, 현재 말소기준으로 잡힌 2024.08.01. 국민행복기금 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 87,220,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,969,960원 후 임차인에게 85,250,040원이 배당되고, 보증금에서 남는 79,749,960원은 원칙상 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 원칙만 적용하면 낙찰가가 더 내려가도 부족분이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 이를 뒤집는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-29 갤러리하우스 204동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.83㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최원석 (2023.06.13. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정대현 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.12 | 우선변제 有 확정 2021.08.12 · 배당요구 | 주택도시보증공사 양도 전 임차권자 정대현 |
현재 등기상 말소기준은 2024.08.01. 국민행복기금 가압류 12,102,946원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 39,431,600원, 고양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정대현의 임차권은 그보다 앞서기 때문에 원칙적으로 인수 대상이지만, 위 확약이 바로 그 임차권에 적용됩니다. 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 싸지만, 시장 자체가 크게 내려왔다
갤러리하우스 204동·205동 동일 전용 67.83㎡의 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균은 164,113,333원이지만, 이 숫자에는 2022년 220,000,000원 거래 등 과거 고가가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 122,340,000원이고 최신 거래는 2025.12. 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.83㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 67.83㎡ | 4 | 114,680,000원 |
| 2023.06 | 67.83㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.07 | 67.83㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 67.83㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 67.83㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.83㎡ | 2건 | 122,340,000원 |
확약을 반영한 실질취득가는 87,220,000원으로 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 따라서 권리확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 현재 가격이 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 시장 방향은 명확히 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 33.9% 낮은 하락 추세이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 정대현 보증금 | 165,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 12,102,946원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 39,431,600원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정대현 보증금의 미배당액은 79,749,960원이며, 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.05.21.자 확약에 따라 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 제시된 배당추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 67.83㎡입니다.
- 입지. 파주시 상지석동 지석2리경로당 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·주차장 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세 -33.9%, 경매 평균 유찰 5.0회로 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건과 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 부족분 79,749,960원은 존재하지만, 이번 판단은 확약 때문에 실질 0원으로 보는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 164,113,333원보다 최근 12개월 평균 122,340,000원과 최신 거래 130,000,000원을 가격 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 33.9% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대주택이고 5회 유찰된 만큼, 향후 매도 기간과 거래 빈도를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점은 현장과 집행서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “확약의 효과”를 같이 봐야 한다
이 사건은 단순히 “감정가 178,000,000원이 87,220,000원까지 떨어진 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 원래 권리구조는 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서 79,749,960원을 매수인이 떠안을 수 있는 인수형입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하기로 확약하면서, 해당 임차권의 실질 인수는 0원이 됩니다.
그 결과 비교해야 할 금액은 보증금 165,000,000원이 아니라 실질취득 87,220,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 122,340,000원의 71.3%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다. 다만 최근 시장은 -33.9% 하락했고, 이 단지 경매물건은 평균 5.0회 유찰됐습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 매력 있지만 환금성은 보수적으로. 이 두 조건을 동시에 통과시켜야 하는 물건입니다.
