의정부지방법원 2025타경63689. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 117동 지하1층 비01호, 주거용 다세대주택입니다. 감정가 166,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 박창원 명의의 주택임차권을 어떻게 볼 것인가에 있습니다. 임차권자는 2022.04.20. 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.16.이며 보증금은 153,300,000원입니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 강한 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 81,340,000원에서 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 임차보증금에 배당되는 계산이고, 나머지 73,824,120원은 원칙적인 인수 계산액입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 따라서 이 임차권에 한해 실제 매수인 부담은 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-1 한울하임 117동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 지하1층 제비01호 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기 순서를 보면 박창원의 주택임차권이 2024.05.02. 등기되었고, 전입·점유는 2022.04.20., 확정일자는 2022.02.16.입니다. 경매개시결정은 2025.07.16.로 임차권보다 뒤입니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조입니다. 이후 국민건강보험공단 압류 2건과 국세 압류 2건은 경매개시결정 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 153,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 확약이 없다는 전제의 배당계산상 현재 회차 미배당·인수액은 73,824,120원입니다. 확약은 박창원 임차권에만 적용됩니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 166,000,000원, 현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 같은 한울하임117동118동 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 5.0회입니다.
반면 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않았고, 대상 면적과 단지 시세 자료도 직접 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 본건은 지하1층 다세대로 이용되고 있어 환금성은 응찰 전에 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 박창원 보증금 | 153,300,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 박창원 보증금의 부족분은 73,824,120원입니다. 다만 2026.05.21. 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북동측 인근이며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물 내 지하1층 제비01호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 주거용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 1,025㎡, 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건이 박창원 임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류 2건과 국세 압류 2건이 있습니다. 당해세가 있다면 배당 최우선에서 차감될 수 있으므로 실제 세액을 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 지하1층 다세대인 만큼 채광·습기·누수·환기와 실제 출입 구조를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이며 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰도 5.0회입니다. 낮은 응찰 수요의 원인이 가격인지, 지하층·입지·상품성인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 153,300,000원의 대항력 임차권이 최선순위에 있어, 현재 최저가 81,340,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산도 현재 회차 기준 73,824,120원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰됐고, 본건은 지하1층 다세대이며 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 확약서 원문, 세금, 지하층 상품성과 현장 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
