의정부지방법원 2025타경63717. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 301호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2018년 설정됐다가 2020.08.10 일부포기로 이미 말소된 광진자양새마을금고 근저당이 아닙니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2021.03.15 남인천세무서장 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 정희정은 2020.08.10 전입·점유했고 확정일자는 2020.06.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 194,000,000원으로 현재 최저가 105,350,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 부족분 90,924,900원이 매수인 인수로 계산돼, 최저가가 낮아져도 실질 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 구조를 바꾸는 2026.04.22 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 에이동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2018.06.27 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 판도를 바꾼다
기존 광진자양새마을금고 근저당은 2020.08.10 이미 말소됐습니다. 그 뒤 정희정이 2020.08.10 전입·점유했고, 2021.03.15 국의 압류가 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 이후 세무서·파주시 압류와 2024.08.19 임차권등기, 2025.07.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정희정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 194,000,000원 | 2020.08.10 / 2020.06.23 | 대항력 있음 우선변제권 HUG 양도 |
실제 임차인은 정희정 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 정희정으로부터 양도받은 채권자이며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약은 정희정 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 한해 적용됩니다.
② 가격 구조 — 최저가는 49%, 확약이 없었다면 인수액은 늘어난다
현재 최저매각가는 105,350,000원으로 감정가 215,000,000원의 49%입니다. 다만 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않으므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 대항력 포기 확약을 제외한 룰상 계산에서는 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조라, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 낮아져도 인수 계산액은 오히려 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수(미배당) | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 90,924,900원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 84,280,000원 | 111,637,040원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 67,424,000원 | 128,189,632원 | 실질 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 정희정 보증금 (우선변제) | 194,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정희정 보증금 부족분은 90,924,900원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.22 확약서에서 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출되어 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 대원1리 마을회관 남측 인근으로, 주위는 다세대주택과 소규모공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정희정 1명이며, 주택도시보증공사는 양도받은 신청채권자입니다. 194,000,000원을 별도 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 등기상 ‘에이동’과 현황 외부 ‘103동’ 표기가 다른 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 핵심”
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 105,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 정희정의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금 194,000,000원이 최저가를 웃돌아, 현재 회차 기준 90,924,900원의 미배당 인수가 발생하는 대항력 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.04.22 인수조건변경확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 국세·지방세 압류 4건, 공부상 ‘에이동’과 현황 ‘103동’ 표기 차이, 그리고 시세 비교자료가 없다는 점은 별도의 확인 항목입니다. 권리의 승부처는 확약서 원본, 가격의 승부처는 현장 시세 확인입니다.
