의정부지방법원 2025타경63748. 경기도 파주시 상지석동 607의 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 현재 최저매각가는 133,280,000원으로 5회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 강영자이고, 2022.04.25. 소유권이전 당시 거래가액은 255,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 을구 3번 근저당권자 노철현의 2022.06.03. 설정입니다. 그 이후 신용보증기금 가압류, 압류 2건, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 임차인 최국화는 보증금 255,000,000원의 대항력과 우선변제권이 있었지만, 매각물건명세서상 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63748 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 607 1층102호 · 경기도 파주시 운정3길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.88㎡ |
| 소유자 | 강영자 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수는 막혔다
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최국화 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 255,000,000원 | 有 | 有 | 0원 |
임차인은 2022.01.28. 전입·점유를 개시했고 2021.12.29. 확정일자를 받았습니다. 2024.02.05. 임차권등기가 설정되었고 배당요구도 이루어졌습니다. 등기부상 을구 4번 임차권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 확약에 따라 실제 입찰에서는 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 상당히 낮지만, 비교면적은 다르다
동일 복합단지 (607-0)105동의 최근 거래는 2021.09~2024.09에 62.32㎡~65.16㎡ 구간에서 확인됩니다. 대상 물건의 전용면적은 51.88㎡이므로 면적이 일치하지 않아 절대가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.32㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2023.12 | 62.32㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 65.16㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 62.32㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 255,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,500,000원 |
현재 최저가 133,280,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원의 54.7%, 전체 평균 255,500,000원의 52.2%입니다. 최신 거래는 2024.09 · 207,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 과거 거래를 비교한 추세는 -9.0%입니다. 따라서 가격 자체는 낮지만, 면적 불일치와 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 최국화 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 노철현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3-1번 가압류 · 신용보증기금 | 28,777,866원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 보증금은 130,614,080원이 배당되고 124,385,920원이 부족분으로 표시됩니다. 다만 이 부족분은 2026.05.21.자 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 조건이므로 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 상지석동, 경의중앙선 운정역 동측 인근에 위치하고 주위는 주로 다세대주택이며 그 외곽은 농경지인 지역입니다.
- 교통. 경의로에서 약 2km 거리에 위치하고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며, 토지면적은 511.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약의 적용 범위가 현재 매각조건과 동일한지 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 임차인 부족분 124,385,920원이 배당표에 표시되지만 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의한 조건이므로 매수인 인수 0원으로 정리합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 5회 유찰, 6회 유찰 시 106,624,000원, 7회 유찰 시 85,299,200원의 최저매각가가 제시되어 있어 회차별 가격을 비교할 수 있습니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 243,500,000원과 최신 거래 207,000,000원은 현재 최저가보다 높지만, 비교 거래 전용면적이 51.88㎡와 달라 별도 보정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 막았지만, 싸다는 이유만으로 끝나지 않는다”
이 물건의 가장 중요한 권리 포인트는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체보다, 그 임차인에 대해 2026.05.21.자 인수조건변경확약이 제출되어 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이루어졌다는 점입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 133,280,000원이고 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 평균 243,500,000원보다 크게 낮고, 최신 거래 207,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래대상 면적이 물건과 일치하지 않고, 최근 추세가 -9.0%이므로 실제 매도 가능 가격은 보수적으로 접근해야 합니다. 권리상 부담은 확약으로 크게 정리됐고, 승부처는 비교시세의 적합성과 환금성입니다.
