의정부지방법원 2025타경63749. 고양시 덕양구 관산동 리더스빌1차 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경선으로, 2021.09.24. 매매를 원인으로 128,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 등기부상 후순위 가압류·압류 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 박홍철을 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다.
박홍철은 임대차계약일 2021.07.20., 확정일자 2021.08.12., 전입 및 점유개시일 2021.08.31.로, 말소기준인 한국자산관리공사 가압류의 2021.12.23.보다 빠릅니다. 보증금은 128,000,000원이며 배당요구도 했기 때문에 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 최저가 41,160,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외하고 40,019,120원이 임차인에게 배당되고, 계산상 87,980,880원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.21.자로, 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 한해 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39 리더스빌1차 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김경선 (2021.09.24. 매매 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.12.23. 한국자산관리공사 가압류 81,287,430원입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 추가 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서서울농업협동조합 근저당 2건과 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박홍철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.31 확정 2021.08.12 | 128,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 채권양수 |
실제 임차인은 1명, 박홍철입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 임차권자의 채권양수인이자 이 사건 신청채권자입니다. 확약은 박홍철 임차권 1건에 대한 잔존보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의에 적용됩니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 이미 6회 유찰된 상태입니다.
다만 현재 가격을 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 시세 표본은 제시되지 않았습니다. 소유자가 2021.09.24. 취득할 당시 거래가액 128,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 대체해서는 안 됩니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 오히려 6회 유찰이라는 사실 자체가 현재 시장에서 가격·환금성·권리확인에 신중함이 필요하다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 임차보증금 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 41,160,000원 | 87,980,880원 | 실질 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 | 32,928,000원 | 96,064,704원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 26,342,400원 | 102,531,763원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약 때문에 그 원칙적 인수액이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 임차인 박홍철 보증금 | 128,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 81,287,430원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 14,270,226원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,490,272원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박홍철의 보증금 중 87,980,880원이 미배당되지만, 2026.04.21. 확약에 따라 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시립고양정신병원 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m, 남동측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 가축사육제한구역·과밀억제권역 등이 적용되고, 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 공부 대조. 의뢰 목록은 관산동 672-39이나 감정요항상 관산동 672-39 외 1필지로 확인됩니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호로, 다세대주택으로 이용중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 확약서에 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 명시돼 있는지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 박홍철 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 권리 외 물건 상태·수요·환금성 관점에서 별도로 확인하세요.
- 현재 시세 별도 확인. 2021.09.24. 거래가액 128,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 주변 다세대 실거래와 매물 수준을 입찰 직전에 대조하세요.
- 현황·점유 확인. 임차권등기 사건은 실제 점유·퇴거 여부와 명도 상태가 등기만으로 완전히 드러나지 않을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 범위 확인. 관산동 672-39 외 1필지라는 감정요항의 기재를 등기·건축물대장·토지 관계와 함께 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 확약과 환금성이 먼저”
이 사건을 단순히 감정가 120,000,000원짜리가 41,160,000원까지 떨어진 물건으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 원래 구조대로라면 박홍철의 대항력 있는 보증금 128,000,000원 중 87,980,880원이 현재 회차에서 미배당되어 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약으로 잔존보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 고평가할 사건도 아닙니다. 다세대주택·6회 유찰이라는 사실은 가격과 환금성에 보수적으로 접근해야 할 이유입니다. 현재 시세와 직접 비교할 최신 거래 표본 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 확약서 원본과 말소 이행을 확인한 뒤, 현장성과 실제 시세를 따로 검증해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격 판단은 아직 별도의 검증이 필요합니다.
