의정부지방법원 2025타경63750. 고양시 일산동구 장항동 우림로데오스위트 11층 1115호입니다. 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 정발산역 인근 상업지역에 자리한 이 물건은 감정가 123,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 10,130,000원까지 떨어졌습니다.

겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 그러나 권리관계를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 박현수는 2021.06.21 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2021.08.02 국세 압류보다 앞선 시점입니다. 이후 보증금 115,000,000원에 대한 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

결국 이 사건에서 중요한 것은 낙찰가 10,130,000원이 아닙니다. 매수인이 최종적으로 부담할 보증금과 조세 우선순위입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 지급되지 못한 보증금은 그만큼 늘어나므로, 전체 취득비용은 보증금 규모에 가깝게 유지되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기상 2022.01.25 국민건강보험공단의 압류는 2023.12.08 이미 말소됐습니다. 2025.06.25 고양시 압류와 2025.07.25 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 하지만 등기상 권리의 소멸과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.15억 인수형

실제 임차인은 박현수 1명입니다. 임차권등기와 강제경매 신청채권자에 동일한 이름이 확인되지만, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.15억

현재 최저매각가는 10,130,000원입니다. 하지만 배당표상 임차인에게 지급되는 금액은 9,547,660원이며, 보증금 미변제 잔액 105,452,340원을 매수인이 인수하는 것으로 추정되어 있습니다.

보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다. 따라서 실질취득비용은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 가격을 판단할 때는 최저매각가 10,130,000원이 아니라 실질취득 약 115,000,000원 이상을 기준으로 봐야 합니다.

④ 회차별 인수액 비교

실질취득은 각 회차의 최저매각가와 매수인 인수 추정액을 합산했습니다. 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있으며, 조세 우선배당·취득세·명도비 등은 반영하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,130,000원 가정)

임차인 박현수의 보증금채권과 동일인의 경매신청 청구금액을 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 조세를 반영하지 않은 추정배당이며, 실제 배당은 동고양세무서 조세 77,747,010원의 우선순위와 배당 가능액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 지하철 3호선 정발산역 북서측 인근입니다. 대규모 근린생활시설, 오피스텔, 관공서 등이 밀집한 상업지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 3호선 정발산역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보·주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 25m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부상 용도는 근린시설이고 실제 오피스텔로 이용 중이므로 이용 및 금융 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 공시지가 5,853,000원/㎡이며, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 정발산역 인근 상업시설 밀집 입지는 접근성 측면에서 검토할 만하지만, 7회 유찰된 경매물건이라는 점과 선순위 임차보증금 인수 부담을 고려하면 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 10,130,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 115,000,000원 이상의 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 조세채권 우선순위. 동고양세무서 조세 77,747,010원의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르다는 명세서 기재를 확인하고, 실제 배당에서 임차인보다 앞서는 금액을 검토해야 합니다.
• 보증금 인수액 재산정. 105,452,340원은 조세 우선배당을 반영하지 않은 추정치입니다. 세금이 우선 배당되면 임차인의 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 임차인의 권리관계. 박현수의 전입·점유·확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일인. 박현수가 임차권자와 강제경매 신청채권자로 동시에 기재된 경위 및 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 보증금 미변제 상태에서는 인도 협의가 쉽지 않을 수 있습니다.
• 용도와 이용상태. 근린시설로 표시된 물건이 오피스텔로 이용되고 있습니다. 적법한 이용 가능 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 확인해 실제 자금계획에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가와 단순 비교하지 말고 동일 건물·유사 용도 물건의 최근 실거래 및 실제 매매 가능가격을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 조세채권 내용을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,013만원 ≠ 실제 취득가 1,013만원”

이 사건의 가장 큰 위험은 낙찰가와 실질취득비용 사이의 차이입니다. 감정가 123,000,000원짜리 물건이 10,130,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원이 매수인에게 실질적인 부담으로 남아 있습니다.

현재 회차의 단순 계산만 보더라도 낙찰가 10,130,000원에 보증금 인수 추정액 105,452,340원을 더하면 115,582,340원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

더욱 중요한 것은 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 조세 77,747,010원입니다. 우선 조세배당으로 임차인 배당이 줄어들면 실제 인수액은 현재 추정치를 초과할 수 있습니다. 여기에 7회 유찰 이력과 최근 실거래가격에 대한 검증 필요성까지 고려하면, 단순히 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 이유로 매수를 결정하기 어렵습니다.

이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제 얼마를 부담해야 하느냐입니다.