20,670,000원
의정부지방법원 2025타경63750. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가에서는 해당 호실이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 안계운이며, 2021.04.21. 매매를 원인으로 2021.06.03. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 113,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 박현수는 2021.06.21. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 산정된 2021.08.02. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 771-1 우림로데오스위트 11층 1115호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 중앙로1275번길 38-10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1115호 |
| 소유자 | 안계운 · 2021.04.21. 매매 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 20,670,000원 (5회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 박현수 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2021.08.02. 동고양세무서장 관련 압류입니다. 그런데 박현수의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.06.21.로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.09.15. 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서상 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21 | 2021.06.21 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
박현수는 배당요구를 했고, 2023.09.15. 임차권등기도 마쳤습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 매각가 20,670,000원을 가정한 제공 배당 추정에서는 집행비용 772,060원을 제외한 19,897,940원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 95,102,060원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어난다
현재 회차에서 표면상 낙찰대금은 20,670,000원이지만, 제공된 배당 추정상 매수인이 추가로 인수하는 임차보증금이 95,102,060원입니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 20,670,000원 + 95,102,060원 = 115,772,060원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 20,670,000원 | 19,897,940원 | 95,102,060원 | 115,772,060원 |
| 6회 유찰 시 | 14,469,000원 | 13,808,558원 | 101,191,442원 | 115,660,442원 |
| 7회 유찰 시 | 10,128,300원 | 9,545,991원 | 105,454,009원 | 115,582,309원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 772,060원 |
| 1. 임차인 박현수 보증금 | 115,000,000원 | 19,897,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박현수 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정값입니다. 임차인 미배당 95,102,060원이 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 감정평가에서 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 입지. 지하철 3호선 정발산역 북서측 인근으로, 대규모 근린생활시설·오피스텔·관공서가 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 3호선 정발산역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 남서측 약 20미터, 북서측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,853,000원/㎡입니다. 토지면적은 5,084.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 제공 배당 추정상 20,670,000원에 낙찰받아도 임차보증금 95,102,060원을 인수하여 실질취득은 115,772,060원입니다.
- 선순위 조세 우선 확인. 확정일자보다 법정기일이 빠른 동고양세무서 조세 77,747,010원이 있어 실제 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 확인. 임차권자 박현수와 강제경매개시결정 채권자 박현수가 동일하게 표시되어 있어 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 제공 시나리오에서는 임차보증금 미배당 인수액이 증가하므로, 낙찰가 하락분만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,067만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 123,000,000원에서 5회 유찰된 최저매각가 20,670,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자보다 박현수의 115,000,000원 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 전입·점유·확정일자가 2021.06.21.로 말소기준 2021.08.02.보다 빠르고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 제공 배당 추정대로라면 매수인 인수액은 95,102,060원, 실질취득은 115,772,060원입니다. 더구나 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 동고양세무서 조세 77,747,010원도 확인되어, 실제 배당 구조에서는 임차인 미배당액이 더 커질 가능성까지 남습니다. 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 선순위 조세가 이 물건의 승부처입니다.
