의정부지방법원 2025타경63767. 파주시 검산동 ‘애플트리’ 제2동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이명옥이며 2022년 8월 5일 매매를 원인으로 거래가액 169,500,000원에 취득한 이력이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 10월 20일 박성주의 근저당권 채권최고액 66,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리 자체보다 임차인 두 사람을 서로 분리해 보는 것입니다. 장동희는 2022년 7월 29일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 2022년 6월 28일 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 그러나 2026년 5월 8일 제출된 인수조건변경확약서 때문에 이 임차인에 한해서는 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 효과가 실질적으로 제거됩니다. 반대로 김민성에게는 그 확약이 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 제2동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 평화로342번길 71-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이명옥 (2022.08.05 매매, 거래가액 169,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.10.20 박성주 근저당권입니다. 2024.05.31 장동희의 주택임차권등기와 2025.07.25 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 순위입니다. 다만 장동희의 대항력은 임차권등기 순위가 아니라 2022.07.29 전입·점유에서 발생하므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 임차인을 분리
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 169,500,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 전입 2022.07.29 | 우선변제 有 확정 2022.06.28 · 배당요구 | 실질 0원 2026.05.08 확약 적용 |
| 김민성 | 402호 · 주거 | 5,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
③ 가격 구조 — 49% 최저가만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원으로 4회 유찰 후 감정가 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 정보만으로는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49%’라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 장동희 룰상 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 72,701,640원 | 235,500,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,184,000원 | 92,141,312원 | 235,500,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 63,347,200원 | 107,693,050원 | 235,500,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 장동희 보증금의 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차만 봐도 낙찰가 98,980,000원에 룰상 인수 72,701,640원이 붙는 계산이지만, 장동희에 한해서는 확약 때문에 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다. 다만 김민성의 별도 임차관계는 이 계산에 의해 해소되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 장동희 보증금 | 169,500,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 근저당 · 박성주 | 66,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산식상 장동희의 보증금 중 96,798,360원이 배당되고 72,701,640원이 미배당으로 남습니다. 이 72,701,640원은 원칙적 산식상 매수인 인수액이지만, 2026.05.08자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 장동희 관련 실질 인수는 0원입니다. 김민성의 별도 임차관계는 이 확약에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 유사부동산 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조해 파악됐습니다.
- 입지. 파주시 검산동 ‘검산9통마을회관’ 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 중 4층 402호이며, 외장타일·벽지도배 및 타일·샷시창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.08자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 장동희 임차보증금에 정확히 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 김민성 전입일 확인. 보증금 5,000,000원·월세 500,000원의 임차관계는 확인되지만 전입일이 미상입니다. 말소기준일 2023.10.20 전후 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 김민성 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당과 잔존 인수위험을 단정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 4회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 상태 재확인. 장동희의 임차권등기와 김민성의 현황조사상 임차가 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 대상자를 입찰 직전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 작은 미상은 남았다”
처음 숫자만 보면 보증금 169,500,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 98,980,000원이라 매우 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 장동희에게 96,798,360원만 배당되고 72,701,640원이 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 큰 인수위험은 실질 0원으로 바뀝니다.
문제는 그 확약이 모든 임차관계를 덮는 것이 아니라는 점입니다. 별도 임차인 김민성은 보증금 5,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 여기에 다세대주택이고 이미 4회 유찰됐다는 사실까지 겹치므로, 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 등급을 높게 줄 수는 없습니다. 주된 인수는 해소, 잔여 임차위험은 미확정, 가격 메리트도 미확정. 이 세 가지를 동시에 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
