의정부지방법원 2025타경63820. 경기도 파주시 월롱면 덕은리에 소재한 공장 이용시설과 토지가 함께 경매로 나왔습니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중이며, 일부 토지는 공장의 건부지로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사한성피엔피입니다.

경매의 출발점은 중소기업은행의 근저당권입니다. 2012년 설정된 채권최고액 1,910,000,000원의 근저당권이 말소기준이 되고, 2015년 추가된 중소기업은행 근저당권과 신풍제지주식회사·진영지업주식회사의 후순위 근저당권, 기술보증기금 등 후순위 채권자의 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그런데 이번 경매에서는 등기부의 순서만큼이나 무엇을 실제로 취득하는지가 중요합니다. 일부 토지는 현황이 법면 또는 도로이고, 일부는 지분매각입니다. 공장에 설치된 것으로 등재된 기계기구는 소재불명 상태이며, 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 투자수익률이나 시세 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2012.07.13 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,910,000,000원이며, 채무자는 주식회사한성피엔피입니다. 해당 근저당권에는 다른 토지와 지분에 관한 공동담보가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당권 120,000,000원, 신풍제지주식회사 근저당권 300,000,000원, 진영지업주식회사 근저당권 450,000,000원은 모두 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기술보증기금·신용보증기금·주식회사신한은행·근로복지공단의 가압류도 같은 구조입니다.

한편 주식회사 삼양페이퍼피더블유의 가압류는 2019.04.08, 주식회사대화제지의 가압류는 2023.10.17 각각 말소되었으며, 기술보증기금의 2018년 근저당권도 2019.12.06 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 권리와 현재 유효한 후순위 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — C동 점유관계와 보증금 확인

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 임차·점유관계는 2건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 실제 임차·점유관계로 조사된 항목입니다. 두 건 모두 말소기준권리인 2012년 중소기업은행 근저당권보다 늦은 2024년 전입신고일을 기준으로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.

대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 최규준의 보증금도 미상입니다. 공장·사업장 임차관계의 실제 대항요건과 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.

현재 확인된 임차관계는 말소기준권리보다 후순위로 판정되어 있어 예상배당표상 매수인 인수금은 0원입니다. 그러나 이는 명도 부담이 없다는 의미가 아닙니다. 실제 사용 중인 공장 건물의 인도, 시설물 반출, 임대차 종료 문제는 낙찰 후 별도의 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 1,536,700,000원으로, 감정가 4,480,167,200원의 34.3%입니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 경매 최저가격을 의미합니다.

이번 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 공장 건물·부속 토지·지분 토지 등이 결합되어 있습니다. 일부 토지는 공부상 공장용지이나 실제로는 법면이며, 일부 임야는 도로로 사용됩니다. 기계기구도 소재불명 상태이므로 감정가를 현재 거래 가능한 시장가치로 그대로 취급하기 어렵습니다.

회차가 진행될수록 최저가는 낮아지지만 채권자의 미배당금은 증가합니다. 현재 회차에서도 총 채권액 3,101,206,335원에 비해 채권자 예상배당액은 1,518,933,000원에 그칩니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구금액 2,030,000,000원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당금이 곧 매수인의 인수금은 아니라는 것입니다. 현재 시나리오에서 미배당금은 1,582,273,335원이지만, 별도로 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 결과입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,536,700,000원 가정)

집행비용 17,767,000원은 추정치입니다. 채권액과 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션의 값을 사용했으며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 채권 원리금, 공동담보 관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 덕은1리마을회관 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 제조업소, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 공장 운영 목적이라면 별도로 화물차 진입과 상하차 동선을 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 대상물건 11-가는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로 공장·사무실 등으로 이용 중입니다. 12-나는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 공장, 19-다는 일반철골구조 기타지붕 2층 공장입니다.
• 설비. 각 건물에 기본적인 전기설비와 위생·급배수설비가 있으며, 19-다 건물에는 화물용승강기가 설치된 것으로 조사되었습니다. 경매 대상 기계기구는 소재불명 상태이므로 실제 작동·존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역에 해당하며, 일부 토지는 성장관리계획구역(산업 Zone)에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 등의 제한이 있고, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
• 공부와 현황의 차이. 목록 1·2·15·16·22 토지는 공부상 공장용지이나 현황은 법면(자연림)이며, 목록 17·18 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다. 등기·지적상 면적과 실제 활용 가능한 면적을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
• 공장 건부지. 목록 7·9·10·20 토지는 일단으로 공장 건부지에 이용되고 있습니다. 건물과 부지의 실제 경계, 접근로, 이용관계를 현황도 및 지적도와 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장 이용시설은 업종과 실제 활용 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 특히 이번 물건은 법면·도로·지분 토지가 섞여 있어 감정가 대비 큰 할인만으로 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 매각 대상에서 특히 주의할 부분

일괄매각이라도 개별 토지의 권리 형태와 현황은 서로 다릅니다. 특히 지분으로 취득하는 도로와 실제로 이용하기 어려운 법면은 공장 건부지와 같은 방식으로 평가할 수 없습니다. 감정평가 총액만 놓고 일률적인 토지가격을 적용하면 실질적인 취득가치가 왜곡될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가와 시장가치를 구분. 최저가 1,536,700,000원은 감정가의 34.3%입니다. 이 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 공장·토지의 실제 매매사례 및 사용가치를 별도로 검토하세요.
• 일괄매각 목록 확인. 제시외 건물 포함, 이동식 컨테이너박스 제외, 목록 17·18 지분매각 등 매각물건명세서의 조건을 실제 목록과 일치시키세요.
• 토지의 현황과 활용 가능성. 공부상 공장용지인 법면과 임야인 도로의 지적 경계, 현황, 이용 가능성을 확인하세요. 계획관리지역 및 각종 제한구역의 규제도 검토해야 합니다.
• 임차인 보증금과 실제 점유. 최규준의 보증금은 미상입니다. 주식회사 쎄고·변지희의 보증금은 40,000,000원입니다. 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유공간을 확인하고, C동 임차관계가 매각 대상 중 어느 건물에 해당하는지 대조하세요.
• 공장 설비 인수. 소재불명 기계기구의 존재 여부, 공장 내부의 생산설비·재고·이동식 시설물의 소유권을 확인하세요. 매각 제외 물건의 처리와 반출 문제도 점검해야 합니다.
• 공동담보 및 개별 등기 대조. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 각 매각 토지와 건물의 등기부를 대조하여 말소기준권리와 잔존 가능 권리를 확인하세요.
• 실질취득비용 재계산. 예상배당표의 매수인 인수금은 0원이지만, 명도·시설 정리·건물 보수·미납 공과금 등은 별도 문제입니다. 입찰가격에 이 비용을 반영해야 합니다.
• 향후 회차는 조건부 검토. 추가 유찰 시 제시된 매각가격은 1,075,690,000원과 752,983,000원입니다. 다만 향후 가격이 낮아져도 물건의 실제 활용가치가 확인되지 않으면 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 현장 상태를 직접 확인하고 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 4,480,167,200원이었던 공장·토지의 최저매각가가 3회 유찰 끝에 1,536,700,000원까지 내려왔기 때문입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.

그러나 실제 투자 판단은 이 할인율에서 시작해서는 안 됩니다. 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸하며 예상배당표상 매수인 인수금이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 반면 이번 물건은 주거용 부동산과 달리 공장 이용시설, 법면 토지, 지분 도로, 소재불명 기계기구, 매각 제외 시설물이 함께 얽혀 있습니다.

임차관계 역시 확인이 필요합니다. C동에서 조사된 임차·점유관계는 말소기준권리보다 후순위로 판정되지만, 일부 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 실제 점유공간과 매각 건물의 대응관계도 대조해야 합니다. 따라서 인수금 추정 0원이라는 계산을 전체 취득위험 0원으로 확대해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하기는 어렵습니다. 실제 사용 가능한 토지와 건물, 취득 가능한 설비, 점유·명도에 따른 비용을 산정한 후에야 최저가 1,536,700,000원의 경제성을 평가할 수 있습니다.