의정부지방법원 2025타경63820. 파주시 월롱면 덕은리 일대의 공장·토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 공장(사무실) 등과 공장이고, 등기상 소유자는 주식회사한성피엔피입니다. 말소기준권리는 2012.07.13 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,910,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 목록 17·18 토지는 지분매각이고, 일부 토지는 공부상 공장용지지만 현황은 법면, 일부 임야는 현황 도로입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구는 소재불명이며, 제시외 건물은 매각에 포함되지만 이동식컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 감정가 대비 할인폭보다 이 차이들을 실제 이용·명도·가치 판단에 어떻게 반영할지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63820 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 226-109 · 경기도 파주시 월롱면 검바위길 166-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(사무실) 등 · 공장 |
| 소유자 | 주식회사한성피엔피 |
| 감정가 / 최저가 | 4,480,167,200원 / 1,536,700,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,030,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2012년 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준은 2012.07.13 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 신풍제지주식회사·진영지업주식회사 근저당, 기술보증기금·신용보증기금·주식회사신한은행·근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기술보증기금의 2018.11.06 근저당은 2019.12.06 이미 말소됐고, 앞선 일부 가압류도 각각 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 두 건 모두 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최규준 | c동 1층 | 2024.11.29 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 쎄고, 변지희 | c동 | 2024.11.26 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2024.11.29, 2024.11.26으로, 말소기준권리인 2012.07.13보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 최규준의 보증금은 미상이고, 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 배당관계 확인은 별도로 필요하지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,536,700,000원으로 감정가 4,480,167,200원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 동일 용도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,536,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,767,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,910,000,000원 | 1,518,933,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신풍제지주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진영지업주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 40,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사신한은행 | 42,475,995원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 78,230,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,101,206,335원 중 예상배당액은 1,518,933,000원, 미배당액은 1,582,273,335원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 공장·토지 현황 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 대상물건 11-가는 공장(사무실) 등, 12-나와 19-다는 공장으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕은1리마을회관 서측 근거리에 있고, 주변은 소규모 제조업소·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 건물이며, 19-다에는 화물용승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 적용됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·2·15·16·22는 공장용지이나 현황 법면, 목록 17·18은 임야이나 현황 도로입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만 이동식컨테이너박스는 제외됩니다. 목록 17·18은 지분매각입니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구는 소재불명 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가 대비 할인율을 혼동하지 말고 공장·토지 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 17·18의 지분 범위와 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 공장용지로 등기된 토지의 법면 이용, 임야의 도로 이용이 가치와 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 소재불명으로 기재된 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구의 실제 존부와 평가 반영 여부를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 이동식컨테이너박스가 매각 대상에서 제외된다는 점을 현장에서 구분해야 합니다.
- 점유관계. 최규준, 주식회사 쎄고·변지희의 실제 점유범위와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2012.07.13 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 두 점유자도 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정할 수 없고, 지분 토지·법면·현황 도로·소재불명 기계기구·매각 제외 컨테이너가 함께 얽혀 있습니다. 권리 인수는 낮지만 물건 확인 난도는 높은 유형. 이 사건은 할인율보다 실제 매각 범위와 현황을 먼저 확인해야 합니다.
