의정부지방법원 2025타경63855. 파주시 상지석동 갤러리하우스 109동 301호, 전용 75.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 권리가 실제로 깨끗한지, 그리고 과거 거래가격이 현재도 유효한지를 분리해 보는 것입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2015년 3월 6일 설정된 우리은행 근저당권이며, 점유자 강민경 씨의 전입일은 2023년 6월 23일입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 매각으로 근저당권과 경매개시결정도 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-23 제109동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 고봉로 755-49 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.55㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정철원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 경매신청 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 (변경 전 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 146,728,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 점유자, 인수 0원
말소기준은 2015년 3월 6일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 193,200,000원으로 기재됐고, 2023년 6월 1일 168,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025년 8월 5일 임의경매개시결정이 접수됐으므로 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민경 301호·주거 | 전입 2023.06.23 배당요구 2025.09.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 인수 0원 보증기관 승계 없음 |
강민경 씨는 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실은 명확하므로, 배당받지 못한 보증금이 있더라도 이를 낙찰자에게 인수시키는 구조는 아닙니다.
③ 실거래 비교 — 큰 할인, 오래된 표본
면적이 일치하는 전용 75.55㎡ 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 204,500,000원, 최신 거래는 2022년 5월의 210,000,000원입니다. 현재 최저가 68,600,000원은 실거래 평균의 33.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 75.55㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 75.55㎡ | 1층 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 204,500,000원 |
표면적인 할인율은 매우 큽니다. 감정가 2억원도 확인 실거래 평균 2억450만원보다 낮고, 현재 최저가는 그 평균의 약 3분의 1 수준입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022년 5월이므로, 이 가격을 곧바로 현재 처분가치로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 193,200,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 매각될 경우 근저당권 배당 부족액은 126,234,800원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 회수 부족분으로, 매수인이 인수하는 금액으로 전환되지 않습니다.
예상배당 시나리오는 채권액 193,200,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 등기부에는 2023.06.01 근저당권 채권최고액이 168,000,000원으로 변경된 내역이 있으므로, 실제 배당채권액과 현재 피담보채무는 원본 배당요구서 및 채권계산서로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·34.3% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 126,234,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 146,444,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 160,591,052원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 임차인이 말소기준권리보다 후순위이므로 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어도 권리 인수액이 생기는 구조가 아니라, 가격과 환금성의 균형이 입찰 판단을 좌우하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주변환경. 감정요항표는 북고양설문TG 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이라고 설명합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 942.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 502,300원/㎡이며 대체로 등고평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 성장관리계획구역에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 내벽 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 갤러리하우스 108·109동은 11세대이며 사용승인일은 2014.07.31입니다. 확인 실거래는 2건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강민경 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 대조하세요.
- 점유 및 명도. 대항력은 없지만 실제 점유 상태, 이사 의사, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 차이. 최초 채권최고액 193,200,000원과 2023년 변경액 168,000,000원, 배당 시나리오상 채권액을 원본 채권계산서와 대조하세요.
- 현재 시세 확인. 실거래 2건은 2021.11과 2022.05 거래입니다. 인근 중개업소를 통해 현재 매매·전세 수요와 예상 매도가를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정요항표상 내벽 상태가 확인되지 않았습니다. 누수·결로·마감·난방설비와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 소규모 단지 환금성. 11세대 다세대이고 경매 평균 유찰이 2.8회입니다. 가격 할인과 별개로 향후 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 제한보호구역 등 규제가 기재돼 있으므로 취득 목적에 따른 적용 여부를 사전에 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납 여부를 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 약 6,860,000원입니다. 사건별 보증금 기준은 매각공고 원문으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 점유자의 2023년 전입은 후순위입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이나 인수할 임대차보증금은 없고, 배당 부족액이 커져도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 과거 거래와 비교하면 낮습니다. 최저가 6,860만원은 확인 실거래 평균 2억450만원의 33.5%입니다. 하지만 최신 거래가 2022년 5월이고 표본이 2건뿐이며, 단지는 11세대, 경매 평균 유찰은 2.8회입니다. 이 물건의 결론은 “권리는 합격, 가격은 매력 후보, 환금성은 현장 검증”입니다. 과거 실거래가 아니라 현재 내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
