의정부지방법원 2025타경64800. 고양시 덕양구 대자동 대창홈타운 4동 202호, 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 정소진이고, 2021년 5월 11일 매매를 원인으로 2021년 5월 25일 소유권을 취득했으며 당시 등기된 거래가액은 171,000,000원입니다.

권리분석의 중심은 소유권이나 과거 근저당이 아니라 김정숙의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.06, 확정일자는 2021.04.29, 전입·점유개시는 2021.05.20이고 임차보증금은 171,000,000원입니다. 대항력이 인정되고 배당요구도 되어 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 실질부담은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.71억 임차권과 확약서

과거 농협은행 근저당권 44,000,000원은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 선순위 생활관계는 김정숙 임차권입니다. 김정숙은 2021.05.20 전입·점유를 시작했고, 2023.06.12 보증금 171,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보증금에 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 양도 전 주택임차권자 김정숙의 임차보증금 채권을 이어받은 위치입니다.

* 배당 시뮬레이션상 확약을 반영하지 않은 현재 회차 미배당 보증금은 122,223,404원입니다. 확약은 이 룰상 인수액을 실질적으로 제거하는 요소입니다.

② 가격구조 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정 금지

감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 50,078,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 4회 유찰된 가격입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어 현재 시세와의 직접 비교가 불가능합니다.

정소진의 2021년 취득 거래가액 171,000,000원은 과거 거래일 뿐 현재 시세로 대체할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가하지 않습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·도로조건·관리상태·임대차 상태에 따른 가격 편차가 커서 현장 시세 확인이 필수입니다.

표에서 보듯 확약이 없다면 낙찰가가 50,078,000원에서 40,062,400원, 32,049,920원으로 내려가도 임차인의 미배당 인수액은 오히려 122,223,404원 → 132,058,723원 → 139,926,979원으로 커집니다. 대항력 인수형에서는 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 함께 낮아지는 것이 아닙니다. 이 사건은 2026.04.24 확약서가 그 구조를 끊어 주는 핵심 문서입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,301,404원 후 임차보증금에 48,776,596원이 배당되고, 보증금 부족분은 122,223,404원입니다. 김정숙 임차보증금과 신청채권자 주택도시보증공사의 171,000,000원은 양도 전후의 동일 임차보증금 흐름으로 보며 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양동 소재 고양일고등학교 남서측 인근으로, 주변은 전·답 등 농경지와 임야, 단독주택·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배·일부 타일, 창호는 PVC 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(빈정동취락), 가축사육 전부제한구역, 과밀억제권역, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.24 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 김정숙 임차권은 보증금 171,000,000원의 대항력 있는 권리입니다. 전액 미변제 시에도 말소에 동의한다는 확약 내용이 실제 말소 단계까지 이어지는지 확인해야 합니다.
• 고양시 압류 대조. 2025.05.07 고양시 압류와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음” 기재를 최신 등기부 원본과 함께 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 지역 다세대 매물·거래를 별도로 확인하세요.
• 4회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 위치·건물상태·임차관계·환금성 때문에 반복 유찰됐는지 현장을 통해 점검하세요.
• 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전 현황조사와 현장방문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “5천만원”보다 먼저 볼 것은 2026.04.24 확약서

이 물건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 50,078,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리분석에서는 김정숙의 171,000,000원 대항력 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차에도 122,223,404원의 미배당 보증금이 남는 구조이므로, 최저가가 낮다는 사실은 실질취득비용의 할인으로 곧바로 연결되지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.24 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 그대로 적용되면 상황은 크게 달라집니다. 김정숙 임차권의 실질 인수효과가 0원*이 되어 현재 회차 실질취득은 최저매각가 50,078,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세보다 싼지는 확인되지 않았고, 이미 4회 유찰된 다세대주택이라는 점도 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약 확인이 전제된 관리형, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류”입니다.