102,200,000원
의정부지방법원 2025타경64800. 고양시 덕양구 대자동 대창홈타운 제4동 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 146,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 102,200,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리의 핵심은 가격 하락이 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 김정숙 임차인의 보증금은 171,000,000원이고, 전입일자 2021.05.20, 확정일자 2021.04.29, 임차권등기 2023.06.12로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있습니다.
매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이라고 명시되어 있습니다. 현재 회차 배당표 기준 임차인에게 배당되는 금액은 99,969,200원이고, 부족분 71,030,800원이 매수인 인수로 잡힙니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 임차권 미배당 인수가 늘어, 실질취득은 보증금 171,000,000원 기준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대자동 486-28 대창홈타운 4동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 정소진 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수’가 먼저 보인다
데이터상 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 임차인 김정숙의 전입·점유개시는 2021.05.20, 확정일자는 2021.04.29, 임차권등기는 2023.06.12입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이고, 매각물건명세서가 배당 부족 시 잔액 인수를 명시하므로 매수인이 떠안을 수 있는 핵심 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
tenants 데이터의 is_subrogation, is_guarantor 값은 모두 false입니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아니라, 실제 임차인 1명의 보증금 171,000,000원을 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 · 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 건물전체 주거 (임차권등기) | 전입 2021.05.20 확정 2021.04.29 배당요구 2023.06.12 | 171,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 가능 승계 아님 |
대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 문구는 notes 데이터에 없습니다. 따라서 확약에 의한 인수 0원 처리 대상이 아닙니다.
③ 최저가 착시 — 회차가 내려가도 싸지는 구조가 아니다
현재 최저가는 102,200,000원입니다. 하지만 배당표상 집행비용 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 71,030,800원이 남습니다. 매수인 관점에서는 최저가와 이 인수액을 함께 봐야 하며, 실질취득 판단 기준은 보증금 171,000,000원입니다.
| 회차 | 최저 / 예정가 | 인수 예상 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 102,200,000원 | 71,030,800원 | 보증금 171,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 81,760,000원 | 91,111,680원 | 보증금 171,000,000원 기준 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 65,408,000원 | 107,169,344원 | 보증금 171,000,000원 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,230,800원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김정숙 보증금 (우선변제) | 171,000,000원 | 99,969,200원 | 부족분 71,030,800원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 44,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 이석주 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 이석주 | 171,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 171,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 임차인 보증금조차 전액 배당되지 않습니다. 배당 부족분 71,030,800원이 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 인수 0원 사건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 고양일고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답 등 농경지, 임야, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하여 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 대중교통상황은 보통시로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건중 제2층 제202호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·공부 차이. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(빈정동취락), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 본건 전체 임대미상으로 표시되어 있으나, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에는 김정숙 임차권이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 102,200,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 171,000,000원을 실질취득 기준으로 두고 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권, 전입 2021.05.20, 확정 2021.04.29, 보증금 171,000,000원, 배당요구 2023.06.12를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 배당표상 임차인 부족분 71,030,800원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 유찰이 늘면 인수 예상액은 91,111,680원, 107,169,344원으로 커집니다.
- 확약 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 문구가 없습니다. 확약 없이는 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이라고 표시되어 있습니다. 입찰 전 미납 관리비와 조세 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표·배당시나리오 데이터만 사용한 분석입니다. 입찰 전 법원 원문과 최신 등기부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “1.71억 보증금”이 더 중요하다
이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가는 102,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 171,000,000원이 실질취득의 기준이 됩니다. 현재 회차 기준 인수예상액은 71,030,800원이고, 3회·4회 유찰 시에도 인수예상액은 각각 91,111,680원, 107,169,344원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담 구조는 쉽게 좋아지지 않습니다.
감정가 146,000,000원 대비 보증금 기준 실질취득은 117.1%입니다. 권리분석상 깨끗한 물건이 아니라 대항력 임차권 인수형이고, 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 이 물건은 가격 메리트보다 인수 리스크가 앞서는 사건입니다.