의정부지방법원 2025타경63923. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 10층 202동 1032호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건의 용도 표기는 근린시설입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가가 35,055,000원까지 내려온 상태입니다.
하지만 이 물건은 대항력 있는 임차권이 걸려 있습니다. 조용원 임차인은 2022.04.01 전입, 2022.03.04 확정일자를 갖고 있으며 임차권등기도 2024.03.18 접수되었습니다. 현재 매각대금 35,055,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 대부분 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 105,975,990원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 최저매각가만 보면 3,500만원대지만, 실질취득액은 141,030,990원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 10층202동1032호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼송로 240 |
| 물건종류 / 감정 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 최병윤 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 35,055,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 160,823,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
등기부상 2021.12.08 신탁등기가 있었으나 이미 말소된 상태입니다. 2022.04.01 최병윤 명의로 소유권이전이 이루어졌고, 이후 2023.03.17 롯데카드 가압류와 2023.03.23 우리카드 가압류가 설정되었습니다. 2024.03.18 조용원 임차권등기가 접수되었으며, 2025.08.13 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 데이터상 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 권리들이 존재하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 조용원 인수위험이 실제 비용
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용원 | 주거 (임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.03.04 | 대항력 有 우선변제 | 105,975,990원 |
| 한국특허기술사업단 주식회사(최병윤) | - | 10,000,000원 | 2024.12.27 / - | 대항력 없음 | 없음 |
③ 현재 회차 배당 — 임차보증금이 대부분을 가져간다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,990원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 1. 임차인 조용원 보증금 | 140,000,000원 | 34,024,010원 | 부족분 105,975,990원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,118,729원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,210,530원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 160,823,883원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차 매각가 35,055,000원 기준입니다. 채권 총액 179,153,142원 중 배당된 채권 총액은 데이터상 0원으로 집계되어 있으며, 임차인 조용원의 우선변제 배당액 34,024,010원과 집행비용이 실제 매각대금에서 먼저 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ‘3호선 삼송역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·상업시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 ‘3호선 삼송역’이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 제10층 제202동1032호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측·동측·남측 3면으로 포장도로, 서측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류·소로3류·중로2류, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액을 분리. 35,055,000원만 보면 저가처럼 보이지만, 현재 인수액 105,975,990원을 더한 실질취득액은 141,030,990원입니다.
- 조용원 임차권 확인. 전입일 2022.04.01, 확정일자 2022.03.04, 임차보증금 140,000,000원, 배당요구 2024.03.18로 정리되어 있으며 대항력·우선변제권이 있습니다.
- 유찰 회차별 인수 증가. 5회 유찰 시 인수액 116,303,193원, 6회 유찰 시 인수액 123,532,235원으로 제시되어 있어 최저가 하락만으로 유리해지지 않습니다.
- 신탁등기 이력. 2021.12.08 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 기준으로 임차권 인수금액과 실제 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득은 다를 수 있다”
이 물건의 핵심은 35,055,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 조용원 임차인의 보증금 140,000,000원 중 현재 배당되지 않는 105,975,990원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 핵심입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 141,030,990원으로 계산됩니다.
4회 유찰로 최저매각가는 감정가의 24%까지 내려왔지만, 5회·6회 유찰 시나리오에서는 매각가가 더 낮아지는 대신 인수액이 더 커집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”보다 “임차보증금 인수를 포함해 최종적으로 얼마가 드는가”를 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
