의정부지방법원 2025타경63950. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 107호의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태는 공실이며, 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 최동철이고, 2024.08.26 소유권이전 등기 당시 거래가액은 1,088,606,181원으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 동양기전주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 604,200,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않으며 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63950 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층107호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 · 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건 내 1층 107호 |
| 사용승인 | 2023.08.04 |
| 소유자 | 최동철 · 단독소유 |
| 소유권 이전 거래가액 | 1,088,606,181원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,097,000,000원 / 263,390,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.26 근저당
실제 임차인 0명. 현재 확인되는 임차인은 없고 배당 계산상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2023.08.14 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.08.26 최동철 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동양기전주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 프레임 — 감정가 대비 낙폭과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 263,390,000원이고, 4회 유찰된 현재 회차는 감정가 24% 구간으로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 184,373,000원, 6회 유찰 시 129,061,099원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 263,390,000원 | 258,902,540원 | 345,297,460원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 184,373,000원 | 180,991,778원 | 423,208,222원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 129,061,099원 | 126,454,244원 | 477,745,756원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 이 물건은 근린시설이고, 확인 가능한 가격 기준은 감정가·현재 최저가·유찰 시나리오 및 소유권 이전 등기의 거래가액입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실을 곧바로 “시장가격보다 싸다”는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,487,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동양기전주식회사 | 604,200,000원 | 258,902,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 채권최고액 604,200,000원을 기준으로 345,297,460원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액은 300,000,000원이며, 현재 회차 신청채권 배당 계산액은 258,902,540원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 인근이며, 주변에 업무용빌딩·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35미터 내외, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 북서측으로 폭 약 15미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지 이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 이용. 전체 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 대상 호실은 공실 상태입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2를 납부해야 합니다.
- 상권·임대수요 확인. 현재 이용상태가 공실인 근린시설입니다. 현장 공실률과 실제 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰과 감정가 24% 구간이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차의 근저당권 미배당 계산액은 345,297,460원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가 이용상태는 공실이고 임차인은 확인되지 않지만, 현장 점유상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.08.26 동양기전주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,097,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 263,390,000원까지 내려왔지만, 대상은 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 가격 메리트로 치환하기보다, 현장 상권과 실제 임대수요를 기준으로 최저가의 적정성을 검증해야 합니다. 여기에 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2인 특별매각조건까지 반영해야 합니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격은 감정가가 아니라 실제 수익성과 환금성으로 판단해야 하는 물건입니다.
