의정부지방법원 2025타경63952. 고양시 일산서구 대화동 하이투모로우오피스텔 8층 888호입니다. 법원상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 130,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 44,590,000원, 감정가의 34.3%까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리분석의 기준이 되는 2025년 강제경매개시결정보다 앞서, 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

현재 회차 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 임차인에게 배당되고, 나머지 106,612,620원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 매수인의 총 부담은 44,590,000원에 인수액을 더한 151,202,620원입니다. 최저가가 더 내려가도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총 부담은 계속 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

2015년 설정됐던 하나은행 근저당권 75,600,000원은 2018.05.11 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이주원은 2022.05.21 임대차계약을 체결하고, 2022.05.24 확정일자를 받은 뒤 2022.06.13 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2024.06.24 보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준은 2025.08.19 강제경매개시결정입니다. 임차인의 확정일자·전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 인수형 임차인입니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 배당요구는 부족분 인수까지 없애는 것이 아닙니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이주원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 150,000,000원 한 건만 반영합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.5억원

현재 회차의 최저가는 감정가의 34.3%인 44,590,000원입니다. 그러나 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가가 내려갈수록 매각대금에서 받지 못하는 임차보증금이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 150,000,000원 안팎으로 고정됩니다.

현재 회차 실질취득 151,202,620원은 감정가 130,000,000원보다 21,202,620원 높고, 감정가의 116.3%입니다. 4회 또는 5회 유찰까지 진행돼도 실질취득은 각각 150,961,834원과 150,793,284원으로, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 커지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 106,612,620원이 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금 150,000,000원과 신청채권 150,000,000원은 동일인 이주원과 관련된 별도 표시이므로, 이를 매수인 부담액으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산서구청 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설과 체육시설이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 대화역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 법원 용도 분류는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장과 실제 이용상태, 전입 및 용도 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 7층·지상 10층 건물의 8층이며, 사용승인일은 2015.02.16입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동·북서측 약 40m, 남서측 약 20m, 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속하며, 토지는 평지의 정방형 상업용 부지입니다. 공시지가는 7,946,000원/㎡입니다.
• 공부상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 44,590,000원이 아니라 인수액을 포함한 151,202,620원을 기준으로 수익성과 자금조달 가능성을 계산하세요.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대열람, 임차권등기명령 기록, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이주원입니다. 임대인·임차인 관계, 보증금 지급내역과 강제경매 청구채권의 발생원인을 확인하세요.
• 확약 적용 없음. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전제로 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 약 150,000,000원 수준입니다. 추가 유찰이 곧바로 실질 할인으로 연결되지 않습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 현장 이용 및 금융·세무 조건과 함께 확인하세요.
• 관리비·점유. 관리비 체납액과 현재 점유자, 인도 범위 및 명도 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 기록을 직접 확인하고, 배당표와 인수액의 변동 가능성을 검토하세요.

맺으며 — “34.3% 유찰”보다 “1.5억원 인수형”이 본질

이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌고, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 낙찰가 44,590,000원과 인수액 106,612,620원을 합치면 실질취득은 151,202,620원입니다. 이는 감정가보다 21,202,620원 높은 금액입니다.

추가 유찰로 입찰가가 낮아져도 미배당 임차보증금이 늘어나 총 부담은 약 150,000,000원으로 유지됩니다. 여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일하다는 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 결론적으로 이 사건은 낮은 최저가를 보고 접근할 물건이 아니라, 임차보증금 인수와 동일인 관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.