의정부지방법원 2025타경63992. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 808동 2층 202호, 전용 99.69㎡ 아파트입니다. 이 사건은 표면적으로는 감정가와 최저가가 모두 360,000,000원이지만 이미 5회 유찰 이력이 있고, 동시에 임차관계가 단순하지 않습니다. 가장 큰 금액인 오주형의 임차보증금 300,000,000원은 2020.10.15 전입·점유, 2020.09.04 확정일자, 2022.11.08 임차권등기가 되어 있어 2023.06.05 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 2026.08.05 확약으로 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 오주형 관련 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 확약 밖입니다. 김형민은 2023.02.17, 김정희는 2023.02.20 전입한 것으로 조사됐는데 모두 2023.06.05 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 두 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없습니다. 이들은 대항력 가능·보증금 미상으로 남겨야 하며, 이 금액이 확인되기 전에는 현재 360,000,000원을 최종 실질취득가라고 단정해서도 안 됩니다. 확인 가능한 실질취득의 하한은 현재 최저가 360,000,000원이지만, 확약 밖 임차보증금이 존재하고 배당되지 않는다면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1574 중산마을아파트 808동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.69㎡ · 방4·거실·주방겸식당·욕실2·발코니3 · 12층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이해영 · 2019.05.16 임의경매로 인한 매각으로 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 · 5회 유찰 이력 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 351,380,593원 |
| 말소기준 | 2023.06.05 갑구 20번 압류 · 영등포구(서울특별시) |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 오주형은 확약, 나머지 2명은 미상
말소기준은 2023.06.05 영등포구(서울특별시) 압류입니다. 이후의 고양시일산동구 압류, 경기신용보증재단·신용보증기금·삼성카드 가압류, 국세 압류 및 2025.08.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 오주형의 임차권등기는 2022.11.08로 말소기준보다 앞서 원래는 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.08.05 인수조건변경확약서로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오주형 | 2020.10.15 | 300,000,000원 | 有 → 포기 확약 | 행사 가능 | 실질 0원* |
| 김형민 | 2023.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정희 | 2023.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 현재 최저가
중산마을8(대우) 동일 면적 99.69㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 351,916,666원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 349,500,000원, 최신 거래 308,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -1.0%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 99.69㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2025.12 | 99.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 99.69㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2025.05 | 99.69㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2025.03 | 99.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.01 | 99.69㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2024.06 | 99.69㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2024.04 | 99.69㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 99.69㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.03 | 99.69㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 99.69㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2023.09 | 99.69㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | 99.69㎡ | 12건 | 351,916,666원 |
현재 최저가 360,000,000원은 전체 12건 평균과 비교해도 102.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 349,500,000원과 비교하면 103.0%입니다. 최신 거래는 2026.04의 308,000,000원이며 최근 가격 추세도 -1.0%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “5회 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 임차인 오주형 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 17,354,877원 | 17,354,877원 |
| 4. 삼성카드주식회사 가압류 | 22,371,637원 | 11,805,123원 |
| 5. 주택도시보증공사 강제경매 | 351,380,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 360,000,000원 가정에서는 오주형 보증금 300,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 전체 채권 청구액 416,107,107원 중 54,160,000원이 후순위 채권자에게 배당되고, 미배당은 361,947,107원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 김정희·김형민의 미상 보증금 역시 이 표에서 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 오주형 인수액은 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 360,000,000원 | 0원 | 오주형 0원* · 김정희·김형민 미상 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 288,000,000원 | 16,832,000원 | 오주형 관련 16,832,000원은 실질 0원* · 기타 2명 미상 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 230,400,000원 | 73,625,600원 | 오주형 관련 73,625,600원은 실질 0원* · 기타 2명 미상 |
확약이 없었다면 오주형처럼 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 6회 유찰 시 16,832,000원, 7회 유찰 시 73,625,600원의 인수액이 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.08.05 확약으로 오주형이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 효과는 김정희·김형민에게 확장되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 방4, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 발코니3 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 열병합발전에 의한 지역난방, 승강기, 지하주차장, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차선 포장도로가 주출입로와 연결되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중산초등학교 절대·상대보호구역, 중산중학교 상대보호구역과 관련되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 중산마을8(대우) 360세대, 1995.03.29 준공이며 동일 면적 최근 거래는 290,000,000원부터 390,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김형민 임대차 확인. 2023.02.17 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 계약서·점유·배당요구 및 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 김정희 임대차 확인. 2023.02.20 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 말소기준 이전 전입이므로 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 확약 원문 확인. 2026.08.05 주택도시보증공사 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 349,500,000원의 103.0%이고 최신 거래는 308,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -1.0%이므로 과거 전체 평균 351,916,666원만 보고 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 5회 유찰 이력 점검. 현재 회차는 5회 유찰 이력에도 최저가가 감정가 100%인 360,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체를 할인폭으로 오인하면 안 됩니다.
맺으며 — 확약은 큰 위험 하나만 지웠다
이 사건의 가장 큰 숫자는 오주형의 보증금 300,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이라 원칙적으로는 매우 강한 인수 위험이지만, 2026.08.05 주택도시보증공사의 확약으로 그 위험은 실질 0원*까지 낮아졌습니다. 문제는 그 다음입니다. 김형민과 김정희가 각각 2023.02.17, 2023.02.20 전입해 말소기준 2023.06.05보다 앞서 있으면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 두 사람의 인수 가능성이 해소되지 않은 한 권리분석을 ‘깨끗하다’고 결론낼 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 상황이 아닙니다. 현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 349,500,000원의 103.0%이고, 최신 거래는 308,000,000원, 가격 추세는 -1.0%입니다. 더구나 5회 유찰 이력과 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%가 함께 나타납니다. 확약으로 주된 3억원 임차권은 정리됐지만, 확약 밖 미상 임차인 2명과 최근 시세 이상인 가격이 남아 있습니다. 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
