의정부지방법원 2025타경64033. 고양시 일산서구 덕이동 다안빌리지4동 2층 202호, 전용 59.92㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김만희이고, 2024.09.19. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.08.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 진짜 핵심은 을구의 주택임차권입니다. 원유철의 임차보증금 2.35억은 본건 경매가격을 크게 웃도는 수준이어서 통상적인 상태라면 매수인 인수위험이 매우 컸습니다.
그러나 이 사건은 그 위험을 그대로 안고 가는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 원유철)가 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 관한 인수조건변경확약서를 2026.05.21. 제출한 내용이 적시돼 있습니다. 따라서 원유철에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단하고, 별도로 확약 밖의 다른 임차인이 존재하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-10 다안빌리지4동주건축물제1동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.92㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김만희 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 입찰보증금 | 11,760,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수권리였지만 확약으로 실질 0원
원유철의 을구 1번 주택임차권은 2023.11.16. 등기됐고, 임대차계약일 2021.10.05, 주민등록일 2021.11.12, 점유개시일 2021.11.12, 확정일자 2021.10.05가 확인됩니다. 따라서 본래는 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 볼 수 없는 선순위 임차권으로서 매수인 인수 가능성이 핵심이었습니다. 다만 2026.05.21.자 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 확인됐지만, 확약이 적용된다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원유철 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 235,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 0원 |
2023.12.27. 임차권 경정으로 확정일자는 2021.10.22.로도 등재되어 있습니다. 실제 입찰에서는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서 원본과 매각물건명세서의 동일 조건을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — ‘감정가 대비 49%’만으로 끝내면 안 된다
비교 대상 단지는 다안빌리지4동, 총 7세대, 준공일 2018.07.19입니다. 비교 전용면적은 57.14㎡로 본건 59.92㎡와 일치하지 않으며, 최근 거래 금액과 최근 거래일도 확인되지 않았습니다. 따라서 특정 금액을 시세 기준으로 단정하기보다 현재 최저가가 감정가 대비 어느 정도까지 내려왔는지와 환금성의 불확실성을 함께 봐야 합니다.
| 구분 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 240,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 117,600,000원 | 감정가의 49% |
| 유찰 횟수 | 5회 | 가격 조정이 누적됨 |
| 비교 전용면적 | 57.14㎡ | 본건 59.92㎡와 불일치 |
| 단지 세대수 | 7세대 | 소규모 단지 |
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 원유철 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 매각가 117,600,000원을 기준으로 한 산정표입니다. 산정상 부족분은 119,846,400원이나, 매각물건명세서의 2026.05.21. 인수조건변경확약에 따라 원유철이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북서측 인근에 위치하며 공장·창고·각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통시 됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모가 7세대이고 최근 매각 실적이 확인되지 않아 대단지 아파트보다 환금성 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 2026.05.21. 인수조건변경확약서가 실제 매각물건명세서와 동일하게 적용되는지 확인하고, 원유철의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 조건을 반드시 대조하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. 확약은 원유철에게 적용됩니다. 별도의 임차인이 존재한다면 그 임차인의 대항력·우선변제·인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
- 5회 유찰 해석. 최저가 117,600,000원은 감정가의 49%이지만, 반복 유찰 자체가 수요와 환금성에 대한 시장 신호이므로 저가만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 면적 일치 확인. 비교 대상 전용 57.14㎡와 본건 59.92㎡가 다르므로 단순 비교 금액을 그대로 적용하지 말고 실제 호수·내부상태·층을 함께 보세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 본건 전체 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 관리·공과금 확인. 낙찰 전 미납 관리비 및 각종 공과금 부담 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황·명세서에 기재된 내용을 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 관련 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 유찰은 이유가 있다”
이 사건은 처음 보면 임차보증금 2.35억이 최저가 1.176억을 훨씬 넘는 구조라 강한 인수위험이 눈에 띕니다. 그러나 2026.05.21. 인수조건변경확약으로 원유철이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리만 놓고 보면 상당 부분 정리가 된 셈입니다.
다만 가격과 환금성은 별개입니다. 감정가 2.40억에서 5회 유찰되어 현재 1.176억까지 내려왔지만, 비교 전용면적이 57.14㎡로 다르고 총 세대수도 7세대이며 최근 거래·매각 실적이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸냐”보다 “실제로 되팔 수 있느냐”입니다. 확약 적용 여부를 최종 확인한 뒤, 현재 최저가를 기준으로도 보수적인 환금성 검토가 선행돼야 합니다.
