의정부지방법원 2025타경64034. 성석동 삼성캐슬2빌리지 2동 202호로, 감정평가상 현황은 다세대주택입니다. 감정가는 231,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,233,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 33.0%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 단순한 할인율보다 임차권과 실제 점유관계를 먼저 봐야 합니다.
등기부에는 임태훈의 주택임차권이 2022.08.18. 등기돼 있고 임차보증금은 250,000,000원입니다. 주민등록 및 점유개시는 2020.07.31.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.21. “배당으로 전액 변제되지 않더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임태훈 관련 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다.
문제는 확약 밖에 있는 김기동입니다. 2025.08.18. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김기동을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 동시에 보증금이 미상이므로 실제 낙찰자의 인수금액도 현재 확정할 수 없습니다. 임태훈에 대한 확약은 김기동에게 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 2동 2층202호 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 지상 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 · 2020.06.17. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 79,233,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
이 사건의 선언된 말소기준은 2025.08.28. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.08.18. 임태훈의 주택임차권등기는 매각만으로 단순 소멸하는 구조가 아니지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.21. 확약 때문에 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 따라서 임태훈의 250,000,000원은 배당표상 룰로는 인수 대상으로 잡히더라도 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임태훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.31 임차권등기 2022.08.18 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 확약 실질 0원 2026.04.21. 확약 |
| 김기동 | 2025.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확약 적용 없음 |
② 시세 비교 — 33.0% 숫자만 보면 안 되는 이유
성석동삼성캐슬2빌리지(1동·2동·3동)는 24세대 규모이고, 사용승인일은 2017.11.15.입니다. 확인되는 실거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 240,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 240,000,000원입니다. 현재 최저가 79,233,000원은 이 최근 평균의 33.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 62.09㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.10 | 63.27㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 244,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
최근 거래 240,000,000원은 과거 거래 248,000,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세는 -3.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 244,000,000원만 보고 시세를 높게 평가하면 안 됩니다. 다만 현재 최저가가 최근 시세의 33.0%라는 사실도 김기동의 미상 보증금을 제외한 숫자이므로, 그 자체를 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,826,194원 |
| 임차인 임태훈 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 77,406,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권자 주택도시보증공사에는 77,406,806원이 배당되고 172,593,194원이 미배당으로 남습니다. 임태훈 보증금 250,000,000원은 계산 규칙상 매수인 인수로 표시되지만 2026.04.21. 확약 때문에 실질 인수액은 0원입니다. 김기동의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 임태훈 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 172,593,194원 | 250,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 27% | 63,386,400원 | 61,845,445원 | 188,154,555원 | 250,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 22% | 50,709,120원 | 49,396,356원 | 200,603,644원 | 250,000,000원 |
임태훈의 250,000,000원은 각 회차 계산에서 룰상 인수로 유지되지만, 확약을 반영하면 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다. 반면 김기동의 미상 보증금은 낙찰가가 79,233,000원에서 63,386,400원, 50,709,120원으로 내려가도 자동으로 해소되는 문제가 아닙니다. 따라서 추가 유찰만을 이유로 안전마진이 커졌다고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송암고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·전·답 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2017.11.15.입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 다세대주택 3개동의 건부지로 이용 중이며 서측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 527,400원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 24세대이며 확인 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기동 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력과 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 임태훈 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 250,000,000원 숫자를 중복 인수하지 말 것. 임태훈 보증금은 룰상 인수로 계산되지만 확약 반영 시 실질 0원입니다. 김기동 보증금과 합산해서도 안 됩니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 240,000,000원, 최신 거래 240,000,000원, 추세 -3.2%를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 6회 유찰 이유 확인. 현재 가격 할인만 보지 말고 미상 임차인, 24세대 규모, 단지 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%를 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,923만원”보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금
감정가 231,000,000원이 6회 유찰돼 79,233,000원까지 내려온 모습만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원과 비교하면 최저가는 33.0%입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다.
임태훈의 250,000,000원 보증금은 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약으로 실질 인수 0원으로 정리할 수 있지만, 김기동은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 확약은 임태훈에게만 적용됩니다. 여기에 최근 거래 추세 -3.2%, 단지 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “낙찰가가 시세의 33.0%라서 싸다”가 아니라, “김기동의 인수액을 확정해야 실질취득가와 가격 메리트를 계산할 수 있다”가 결론입니다. 임태훈 확약은 큰 위험 하나를 제거했지만, 확약 밖 미상 임차인이 남아 있는 이상 권리확인 전 입찰은 보수적으로 봐야 합니다.
