서울중앙지방법원 2025타경102675. 신림동 그린플러스신림해담채 12층 1201호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 윤정란으로 2022.04.22 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.05.12 김복자 명의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류 6건과 경매개시결정, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 임차권등기라 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 임차인 안샛별의 확정일자는 2022.02.14, 전입·점유개시는 2022.03.31로 말소기준인 2022.05.12보다 앞섭니다. 즉 임차권등기 자체는 후순위여도 임차인의 대항력 기초는 선순위입니다. 보증금도 200,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 원래 산식대로라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조지만, 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 12층 1201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 12층 1201호 · 복층(서비스 면적) 구조 |
| 전용면적 | 12.89㎡ |
| 소유자 | 윤정란 (2022.04.22 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 113,920,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2022.05.12 김복자 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 울산광역시중구교통과 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 안샛별의 주택임차권등기는 2024.04.05 접수됐지만, 전입·점유가 2022.03.31로 더 빠르므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 선행합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안샛별 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2022.03.31 확정 2022.02.14 배당요구 2024.04.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 ‘8회 유찰’은 따로 봐야 한다
실거래 표본은 보라매해담채 명칭으로 잡힌 동일·유사면적 거래입니다. 전체 평균 140,291,666원보다도 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03 150,000,000원이며, 현재 최저가 113,920,000원은 최근 12개월 평균의 83.6%입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -3.7% 흐름이므로, 과거 전체 평균만 놓고 할인폭을 크게 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 140,291,666원 |
확약이 유효하게 반영돼 인수액이 0원이라면, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 113,920,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원보다 낮아 가격상 할인 구간에 들어갑니다. 그러나 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.7회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 싸 보이는 숫자와 실제 환금성은 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,880원 |
| 1. 임차인 안샛별 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 111,525,120원 |
| 2. 근저당 · 김복자 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 확약 전 권리 산식에 따라 임차인 부족분 88,474,880원을 매수인 인수 가능액으로 계산하지만, 2026.06.26 제출된 대항력·잔존 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장과 신대방역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물의 12층 1201호이며, 사용승인일은 2012.04.26입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용형태. 도시형생활주택 원룸형이며 복층 서비스면적 구조입니다. 전용면적 표본은 12.89㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 데이터상 85세대 규모이며, 최근 거래는 99,000,000원부터 160,000,000원까지 편차가 큽니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.7회, 매각률 0.0%인 점도 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체를 무시하지 말 것. 안샛별은 전입 2022.03.31로 말소기준 2022.05.12보다 빠릅니다. 확약이 없으면 현재 회차 산식상 88,474,880원의 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 여부에 따라 우선배당과 배당액이 변할 수 있으므로 세목과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도 완료는 별개의 현장 문제이므로 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 복층 상태 확인. 감정평가에 복층 서비스면적 구조로 기재돼 있으므로 현황과 공부의 이용상태를 직접 대조하세요.
- 가격은 최근 거래 중심. 전체 평균 140,291,666원보다 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원, 추세 -3.7%를 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 권리 인수 문제가 확약으로 해소되더라도 반복 유찰은 환금성·수요·가격의 신호일 수 있으므로 현장 매수층과 거래 속도를 확인하세요.
맺으며 — “권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 8회 유찰은 숫자 그대로 남는다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 200,000,000원, 전입 2022.03.31인 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 미배당액도 88,474,880원입니다. 원래라면 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.26 제출된 확약서가 결정적으로 다릅니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 확약이 최종 매각조건에 그대로 반영되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 113,920,000원으로 볼 수 있고, 최근 12개월 평균 136,333,333원의 83.6%입니다.
그렇다고 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 이미 8회 유찰됐고, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형, 실거래 단지는 85세대, 최근 가격 추세는 -3.7%입니다. 권리상 가장 큰 폭탄은 확약으로 해소됐지만 시장이 여러 차례 응찰을 외면했다는 사실은 사라지지 않습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 경계.”입니다.
