142,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경102675. 관악구 신림동 497-5의 그린플러스신림해담채 12층 1201호로, 등기부상 현 소유자는 윤정란입니다. 2022.04.22. 200,000,000원에 소유권이 이전됐고, 2022.05.12. 을구 7번 근저당권 130,000,000원이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 및 보험료 관련 압류가 누적되고, 2024.04.05. 안샛별의 임차권등기가 설정됐으며, 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
특히 임차권등기의 내용은 중요합니다. 임차보증금은 200,000,000원, 전입일은 2022.03.31, 확정일자는 2022.02.14로 기록되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정될 여지가 큰 임차권입니다. 그러나 이번 사건에서는 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 배당표의 부족분이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102675 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 12층1201호 |
| 건물 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 도시형생활주택원룸형으로 이용 중 · 복층(서비스 면적)구조 |
| 소유자 | 윤정란 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 142,400,000원 (감정가 80%, 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 정보 | 보라매해담채 · 85세대 · 2012.04.26 준공 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수 위험, 확약 후에는 0원
대항력 有 안샛별은 2022.03.31 전입, 2022.02.14 확정일자, 200,000,000원 보증금으로 등기된 임차권자입니다. 등기부상 임차권등기는 2024.04.05 설정됐고, 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 따라서 통상적인 권리분석이라면 대항력과 우선변제권을 함께 보면서 미배당 보증금의 인수 가능성을 먼저 경계해야 합니다. 확약 하지만 이번 사건은 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 명시되어 있어, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 안샛별 | 200,000,000원 | 2022.03.31 전유부분 전부 | 2022.02.14 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 7회 유찰했어도 현재 가격은 최근 시세보다 높다
비교 대상은 보라매해담채의 전용 12.89~13.23㎡대 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 140,291,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03 / 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 104.4%이고, 최근 추세는 -3.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 99,000,000원~177,000,000원으로 편차가 큽니다. 그러나 최근 12개월 평균은 136,333,333원이고 최신 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 142,400,000원은 최근 12개월 평균보다 약 6,066,667원 높고, 최근 12개월 평균 대비 104.4%입니다. 최근 추세도 -3.7%로 과거보다 최근 가격이 약해지는 흐름이므로, 현재 최저가를 ‘저렴하다’고 표현할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,793,600원 |
| 1. 임차인 안샛별 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 139,606,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김복자 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 임차인 부족분은 60,393,600원으로 계산되지만, 확약서에 따라 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제의 실제 반영 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신대방역(지하철2호선) 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주거용으로의 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신대방역이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 보라매해담채는 85세대 규모이며 최근 거래가 99,000,000원~177,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 150,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 효력을 매각물건명세서 및 확약서 원문에서 다시 확인하세요. 이 사건의 60,393,600원 부족분을 매수인이 부담하는 구조인지 아닌지를 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 142,400,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원보다 높습니다. 최근 추세도 -3.7%이므로 최근 시세 이하에서만 가격 메리트를 검토하는 편이 보수적입니다.
- 7회 유찰의 의미. 이미 7회 유찰됐고 복합 압류와 임차권등기가 존재했던 이력이 있어, 다음 회차가 생기더라도 단순히 ‘많이 유찰됐다’는 이유만으로 안전한 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 세금 및 배당. 국세·지방세 관련 압류 6건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하고, 후순위 채권의 미배당 구조가 어떻게 정리되는지 검토하세요.
- 점유. 이용상태는 도시형생활주택원룸형이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 사건자료와 거래자료를 기준으로 한 의견이므로, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차 관련 확약서·현황조사서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 막았지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 ‘임차보증금 2억원’ 자체가 아니라 그 보증금 인수 위험이 확약으로 제거된 뒤에도 현재 가격이 충분히 낮아지지 않았다는 점입니다. 안샛별의 임차권은 원래 대항력·우선변제권이 모두 문제될 수 있었지만, 대항력 포기와 잔존 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약으로 매수인 실질 인수액은 0원이 됩니다. 따라서 가격 비교는 최저가 142,400,000원을 그대로 실질취득 기준으로 보아야 합니다.
그런데 그 142,400,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 104.4%이고, 최신 거래 150,000,000원과도 거리가 크지 않습니다. 최근 추세가 -3.7%라는 점까지 감안하면 현재 회차는 ‘7회 유찰이니 싸다’고 평가할 구간이 아닙니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 보류가 이번 물건의 핵심 결론입니다.
