46,660,000원
서울중앙지방법원 2025타경102675. 신대방역 인근의 전용 12.89㎡ 도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 178,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 46,660,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 안샛별은 2022.03.31. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.14.입니다. 말소기준인 김복자의 근저당권 설정일 2022.05.12.보다 앞섭니다. 보증금 200,000,000원 중 현재 매각대금에서 예상되는 배당은 45,420,120원뿐이며, 나머지 154,579,880원은 매수인이 인수합니다. 따라서 46,660,000원에 낙찰받아도 총 부담은 201,239,880원으로, 보증금 2억원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 제12층 제1201호 도로명: 서울특별시 관악구 신사로 134 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 12.89㎡ · 지상 12층 중 12층 · 복층(서비스 면적) 구조 |
| 소유자 | 윤정란 (2022.04.22. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 46,660,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
2012년과 2014년에 설정됐던 서울축산업협동조합·하나은행·신한은행의 근저당권은 각각 후속 말소등기로 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.05.12. 김복자 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 등기된 국세·건강보험·교통 관련 압류 6건과 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 2024.04.05. 등기된 주택임차권은 등기일 자체는 말소기준 이후지만, 임차인이 2022.03.31. 취득한 대항력을 보존합니다. 매각물건명세서도 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안샛별 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.03.31. 2022.02.14. | 200,000,000원 | 신청 2024.04.05. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 34.2%라는 숫자는 착시
중개 데이터상 단지명은 보라매해담채이며, 전용 12.89㎡와 13.23㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 136,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 -3.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 34.2%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득비용 201,239,880원은 최근 12개월 평균보다 64,906,547원 높고, 최신 거래보다도 51,239,880원 높습니다. 최근 거래 흐름까지 -3.7% 하락한 상황이므로, 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,239,880원 | - |
| 1. 임차인 안샛별 보증금 | 200,000,000원 | 45,420,120원 | 154,579,880원 |
| 2. 근저당 · 김복자 | 130,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 압류 6건 | 금액 미상 | 미상 | 당해세 여부 확인 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상 배당은 집행비용과 임차보증금 배당을 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2012.04.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 원룸형이며 복층 서비스 면적 구조입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,285,000원/㎡입니다.
- 환금성. 85세대·전용 12.89㎡ 소형 원룸형이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 본건은 6회 유찰됐으며 최근 거래 추세도 -3.7%여서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용으로 판단. 최저가 46,660,000원이 아니라 예상 인수액을 합한 201,239,880원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 내역을 원본 대조하고, 보증금이 전액 변제되지 않을 때의 인수 범위를 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·건강보험·교통 관련 압류가 6건입니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 증가합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 늘어 총부담은 약 2억원에 머뭅니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 잔존 물품 및 임차권등기 말소 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 기일·서류 원본 대조. 매각기일 2026.07.07의 진행·변경 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원문을 법원 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 취득비용은 높다”
이 사건은 6회 유찰과 46,660,000원이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 임차인 1명의 보증금 200,000,000원이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 회차 예상 미배당액 154,579,880원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득비용은 201,239,880원입니다.
최근 12개월 평균 136,333,333원, 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 실질취득비용이 현저히 높습니다. 최근 거래 추세도 -3.7%이며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 대체돼 총부담은 약 2억원에 고정됩니다. 최저가는 싸지만 물건은 싸지 않습니다. 임차보증금 인수 문제가 별도로 해소되지 않는 한 권리와 가격 모두 입찰에 불리한 구조입니다.