의정부지방법원 2025타경64052. 식사동 위시티일산자이4단지 404동 4층 404호, 전용면적은 210.2985㎡입니다. 권리관계는 다층적이지만 핵심은 분명합니다. 2022.04.07. 설정된 을구 18번 근저당권 3건이 기준선이 되고, 그 뒤의 고양시 압류, 가등기, 국 압류, 당진시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 18번과 별개로 2024.04.15. 임차권등기가 존재하고 보증금이 1,190,000,000원으로 매우 큽니다. 이 부분만 놓고 보면 인수 위험이 커 보이지만, 매각물건명세서에 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해 이번 물건의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 오히려 긍정적입니다. 감정가 1,288,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 901,600,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12건 평균은 1,240,000,000원이지만, 최근 12개월 7건 평균은 1,149,285,714원이고 최신 거래는 2026.06 1,290,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.4%이며 최근 추세도 -15.9%로 과거보다 최근 시세가 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64052 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 404동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 210.2985㎡ · 방5·주방/식당·거실·욕실3·드레스룸·창고·현관 |
| 소유자 | 김남원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,288,000,000원 / 901,600,000원 (3회 유찰, 현재 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 1,250,804,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 / 철근콘크리트지붕 · 지상29층 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘기준일 이후 소멸 + 임차권 확약’
말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.04.15. 등기된 윤지영의 주택임차권은 전입 2022.04.05, 확정일자 2022.03.25로 본래 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 그런데 매각물건명세서 비고에 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.06.18.자 인수조건변경확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 윤지영에 대해서는 매수인 인수 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 11.9억이지만 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유/권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지영 | 건물 전부 · 임차권등기(을구 19) | 1,190,000,000원 | 있음 → 확약으로 포기 | 있음 | 실질 0원 |
| 박정선 | 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤지영은 전입신고일이 2022.04.05로 말소기준권리보다 앞서므로 원래는 대항력이 있고, 확정일자 2022.03.25 및 배당요구 2024.04.15로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 이번 사건에서는 확약이 별도로 존재하므로 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다. 박정선은 전입일이 2024.08.07로 기준일 이후여서 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — ‘3회 유찰 후 9.016억’의 가격 메리트
대상 면적과 일치하는 위시티일산자이4단지 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 7건입니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 추세를 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용㎡ | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 210.3 | 1 | 1,290,000,000원 |
| 2026.03 | 210.3 | 10 | 1,300,000,000원 |
| 2025.11 | 210.3 | 12 | 1,155,000,000원 |
| 2025.11 | 210.3 | 3 | 1,300,000,000원 |
| 2025.10 | 210.3 | 19 | 900,000,000원 |
| 2025.08 | 210.3 | 2 | 1,220,000,000원 |
| 2025.08 | 210.3 | 5 | 880,000,000원 |
| 2025.01 | 210.3 | 25 | 1,330,000,000원 |
| 2024.09 | 210.3 | 5 | 1,320,000,000원 |
| 2024.04 | 210.3 | 23 | 1,345,000,000원 |
| 2023.09 | 210.3 | 18 | 1,300,000,000원 |
| 2021.09 | 210.3 | 9 | 1,540,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,240,000,000원 |
전체 12건 평균은 1,240,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 1,149,285,714원입니다. 최신 거래는 2026.06 1,290,000,000원이며, 최근 추세는 -15.9%입니다. 현재 최저매각가 901,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%입니다. 하락 추세 속에서 최근 시세보다 충분히 낮은 현재가라는 점이 가격 메리트의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 901,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,416,000원 |
| 1. 임차인 윤지영 보증금 (우선변제) | 1,190,000,000원 | 890,184,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 김형아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 엘제이대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 이범섭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 1,250,804,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 윤지영 보증금 부족분은 299,816,000원으로 계산되지만, 2026.06.18.자 확약으로 윤지영은 대항력을 포기하고 전액 미변제에도 임차권등기 말소에 동의하므로 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조로 처리하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 저현고등학교 북서측 인근, 대단위 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(고양식사구역)이며, 과밀억제권역·도시개발구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 아파트 건물은 철근콘크리트구조, 지상29층입니다.
- 환금성. 총 1,288세대의 대단지이고 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 880,000,000원~1,540,000,000원으로 큽니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 70% | 901,600,000원 | 299,816,000원 → 확약 적용 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56% | 721,280,000원 | 478,332,800원 → 확약 적용 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44.8% | 577,024,000원 | 621,146,240원 → 확약 적용 실질 0원 |
확약이 유지된다는 전제에서는 회차가 내려갈수록 매각가 자체가 더 낮아지므로 가격 메리트는 커집니다. 특히 최근 12개월 평균 1,149,285,714원과 비교하면 현재 회차부터 이미 상당한 할인 폭이 발생합니다. 다만 현재가에서도 가등기와 세금 압류 확인이 남아 있으므로, 무조건 다음 회차를 기다리는 것보다 현재 901,600,000원에서 원본 권리관계와 확약을 재확인한 뒤 상한가를 정하는 접근이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 2026.06.18.자 인수조건변경확약서가 실제 매각물건명세서에 동일 문구로 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 말소. 윤지영의 임차권등기(을구 19)가 매각 후 실제 말소되는 조건과 절차를 확인하세요.
- 가등기 종류 확인. 갑구 8번은 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있으므로 담보가등기 여부를 원본에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 고양시·국·당진시 관련 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 1,149,285,714원, 최신 거래 1,290,000,000원을 기준으로 층·상태 차이를 반영해 입찰상한을 별도 설정하세요.
- 현재 회차 검토. 3회 유찰로 최저 901,600,000원까지 내려왔고 단지 경매물건 평균 유찰은 2.3회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격은 충분히 내려왔다”
이 물건의 가장 큰 함정은 1,190,000,000원이라는 임차보증금입니다. 통상이라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있지만, 이번 사건은 2026.06.18.자 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해 윤지영 관련 실질 인수액을 0원으로 정리할 수 있다는 점이 결정적입니다.
가격 역시 신건과는 다릅니다. 감정가 1,288,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 901,600,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 1,149,285,714원의 78.4%입니다. 최근 거래 추세도 -15.9%로 하락해 있어 가격 메리트는 분명합니다. 다만 갑구 8번 가등기 종류와 국세·지방세 압류 3건, 그리고 확약 원본 확인이 남아 있으므로 권리는 확인형, 가격은 매력형으로 보는 것이 맞습니다.
