대구지방법원 2024타경108927. 대구 중구 동성로2가 5-2 일대 도시형생활주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소재지는 중앙로역 북동측 인근의 중심상업지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있습니다. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
숫자만 놓고 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 대비 최저가가 49%까지 낮아졌기 때문입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 복수의 임차인, 법인 점유, 과거부터 이어진 근저당권 이전, 채권 근질권, 세무서 압류와 유치권 분쟁 이력이 함께 존재합니다. 감정가와 최저가의 격차보다 실제 권리관계와 매수 후 활용 가능성을 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경108927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로2가 5-2 외 1필지 |
| 등기 대상 | 대구광역시 중구 동성로2가 5-2 외 1필지 건물 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 토지 | 205.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사포르투나인터내셔널 (2021.05.10 소유권이전등기) |
| 감정가 | 5,548,791,720원 |
| 최저매각가 | 2,718,908,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 3,130,000,000원 |
| 기재상 말소기준 | 2021.04.13 을구 21번 근저당권 · 채권최고액 626,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 재확인
원 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 사항이 있으나 후속 권리이전·근질권 기록은 별도로 남아 있어, 을구 20번의 현재 법적 효력과 실제 최선순위 담보권 여부를 등기 원본으로 확인해야 합니다. 이 권리가 유효하다면 배당순위와 배당액이 크게 달라질 수 있습니다. 다만 근저당권의 선순위 여부가 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
2021.04.13 을구 21번 근저당권 이후에는 을구 24번, 25번, 26번 근저당권과 갑구 19번 국세 압류, 갑구 21번 임의경매개시결정, 갑구 22번 가압류가 기재돼 있습니다. 이들 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 세금의 배당 우선순위는 압류 등기일만으로 확정할 수 없고, 근저당권에 부속된 채권이전·근질권 관계도 실제 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 8주체, 선순위 보증금 확인
현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 임차·점유 관련 주체는 8주체입니다. 법인과 개인이 혼재하고, 1층 및 2층에는 여러 주체의 점유관계가 중첩돼 있습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고 주체는 나타나지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 포르투나 인터내셔널 | 지하1층 | 2021.04.01 | 5,000,000원 | 300,000원 | 유(기재상) | 미확인 | 5,000,000원 가정 |
| 정진한 | 미확인 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 미상·확인 필요 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박관엽 | 1층 | 2022.06.27 | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
| 디에스산업개발 주식회사 | 2층 | 2022.11.23 | 1,000,000원 | 83,000원 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
| 김윤정 | 1층 | 2023.04.05 | 20,000,000원 | 미상 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
| 주식회사 팔공디벨로퍼 | 2층 | 2022.12.20 | 5,000,000원 | 미상 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
| 주식회사 원위드 | 2층 | 2022.04.08 | 10,000,000원 | 미상 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
| 임준정 | 2층 | 2022.03.18 | 10,000,000원 | 미상 | 없음(기재상) | 미확인 | 원칙상 소멸 |
그러나 2020.11.04 을구 20번 근저당권이 유효한 선순위 담보권인지 확인해야 하므로, 2021.04.01 전입만으로 최종 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 임차인으로 기재된 법인과 등기상 소유자가 동일한 법인명으로 나타납니다. 소유권 취득과 임차관계의 관계, 임대차의 존속 여부, 실제 점유 및 보증금 반환채무를 별도로 확인해야 합니다.
따라서 5,000,000원은 확정 인수액이 아니라 현재 배당 시뮬레이션의 보수적 인수 가정액입니다.그 밖의 임차인들은 기재상 말소기준일 이후에 전입한 것으로 분류돼 대항력이 없는 것으로 평가됩니다. 그러나 도시형생활주택과 상업적 이용 공간이 혼재할 수 있는 물건이므로 주거 전입일뿐 아니라 사업자등록, 실제 인도일, 확정일자, 임대차 목적물의 범위 등을 확인해야 합니다. 후순위 임차인이라도 실제 점유 중이면 낙찰 후 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 유치권 — 부존재 확정판결은 긍정적
2024.11.06 박성도는 목록 1, 2, 3 부동산에 대해 공사대금 230,264,000원을 피담보채권으로 하는 유치권신고서를 제출했습니다. 이후 이 사건 채권자가 박성도를 상대로 유치권부존재 확인의 소를 제기했습니다.
다만 유치권부존재 판결과 실제 현장 인도는 별개의 문제입니다. 해당 신고인 또는 다른 점유자가 실제로 건물을 점유하고 있는지, 판결 이후 점유관계에 변화가 있었는지 현장에서 확인하는 것이 필요합니다. 부존재 확정판결이 있다고 해서 모든 명도 부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,718,908,000원 가정)
다음 표는 현재 회차의 기재된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 일부 담보권·가압류에 배당하고 소유자에게 잔여액을 지급하는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 을구 20번 담보권과 신청채권자의 청구액 반영 여부가 불명확해 실제 배당순위를 확인한 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,589,080원 |
| 인수 · 포르투나 인터내셔널 보증금 | 5,000,000원 | 0원 (매수인 인수 가정) |
| 2. 을구 21번 근저당 · 침산새마을금고 | 626,000,000원 | 626,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당 · 침산새마을금고 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 4. 을구 25번 근저당 · 최재혁 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 을구 26번 근저당 · 드림새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 변현준 | 41,207,390원 | 41,207,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부(시뮬레이션) | — | 1,244,111,530원 |
배당 시뮬레이션상 채권액 합계 1,445,207,390원이 전액 배당되며 부족액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 선순위 근저당권과 신청채권자의 배당 반영 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액은 실제 배당받을 채권액과 같지는 않지만, 해당 담보권이 유효하다면 배당순위 검토에서 누락해서는 안 됩니다. 소유자 잔여금·채권 전액배당·부족액 0원이라는 산출 결과는 재검증 전까지 신뢰하기 어렵습니다.
⑤ 회차별 매각가격·미배당 검토
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 인수 가정 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여(산식상) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(49%) | 2,718,908,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 1,244,111,530원 |
| 5회 유찰 시(39%) | 2,175,126,400원 | 5,000,000원 | 0원 | 705,767,746원 |
| 6회 유찰 시(31%) | 1,740,101,120원 | 5,000,000원 | 0원 | 275,092,719원 |
회차가 진행될수록 최저매각가격은 낮아집니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션은 세 회차 모두 신청채권자의 배당을 0원으로 처리하면서 소유자 잔여금과 전체 채권 부족액 0원을 동시에 산출합니다. 따라서 회차별 소유자 잔여금은 실제 배당금의 예측치로 사용하기 어렵습니다.
다만 위 보증금의 법적 인수 여부는 확정되지 않았으며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 현재 인수 가정 보증금이 낙찰가보다 작으므로, 보증금이 실질취득액을 고정시키는 유형으로 보기도 어렵습니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저평가를 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이가 크지만, 이 물건은 도시형생활주택과 토지의 일괄매각으로 일반 아파트처럼 단순히 동일 평형 거래가격을 비교하기 어렵습니다.
입지·용도·규모가 유사한 건물의 거래가격과 토지가치, 현재 임대수익, 실제 공실, 시설 상태 등을 확인하지 않고서는 2,718,908,000원이 시장가치보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 반복 유찰 자체도 매수 수요, 자금 조달, 관리 상태 또는 권리관계에 대한 시장의 우려를 반영할 가능성이 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동성로2가 소재 중앙로역 북동측 인근입니다. 대구 도심의 중심상업지대로 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 실제 상업시설 운영에 필요한 주차 및 하역 여건은 현장에서 별도 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지. 면적 205.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상태입니다. 지형은 평지·부정형이고 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구에 해당하며 가축사육제한구역으로도 기재돼 있습니다. 공시지가는 9,141,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물까지 일괄매각되므로 실제 면적, 현황, 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 도심 상업입지라는 장점은 있으나, 도시형생활주택과 토지를 일괄매입하는 고액 물건으로서 실수요자 범위가 제한될 수 있습니다. 매도·임대에 걸리는 기간과 실제 수익성은 추가 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최선순위 근저당권 확인. 을구 20번(2020.11.04, 3,756,000,000원)의 현재 효력과 후속 근저당권 이전·근질권 설정을 확인하고, 을구 21번을 말소기준으로 삼은 판정과 대조하세요.
- 배당관계 재검증. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액 3,130,000,000원, 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여금 발생의 정합성을 반드시 확인하세요.
- 임차인 인수액 확인. 주식회사 포르투나 인터내셔널의 보증금 5,000,000원에 대해 실제 임대차 성립 여부, 소유법인과의 동일성, 대항력 발생 및 소멸 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 정진한의 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 확인하고, 다른 법인 점유자들의 사업자등록과 임대차계약 내용도 대조하세요.
- 중복 점유 확인. 1층과 2층에 복수 주체가 기재돼 있으므로 실제 구획별 임차인, 공실, 무단점유 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 박성도 유치권신고액 230,264,000원에 대한 대구지방법원 24가단162966 및 대구고등법원 2025나11126 확정판결을 대조하고 현장 점유도 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 물리적 범위, 건축물 현황 및 이용 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 수치에 의존하지 말고, 유사 상업용·주거복합 건물의 거래 사례와 실제 임대료·공실률·운영비용을 조사하세요.
- 세금·관리비 확인. 북대구세무서장 압류의 관련 체납세액과 법정기일, 우선변제 가능성을 확인하고 공용부분 관리비 및 시설 유지비도 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 변경·취하·정지 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하세요.
유치권 분쟁은 확정판결로 정리됐지만 이 사실만으로 전체 권리분석이 안전하다고 볼 수 없습니다. 권리순위가 명확해지고 실질취득비용과 시장가치가 검증되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
맺으며 — “반값에 가깝다”보다 “무엇을 인수하고 얼마의 가치가 있는가”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 49%입니다. 5,548,791,720원으로 평가된 도시형생활주택과 토지를 현재 최저가 2,718,908,000원에서 검토할 수 있다는 사실만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다.
하지만 경매의 안전성은 감정가 대비 할인율로 결정되지 않습니다. 2020년 설정 근저당권의 현재 효력, 2021년 말소기준 판정, 신청채권자의 배당 누락 가능성은 입찰 전 해결해야 할 핵심 쟁점입니다. 또한 5,000,000원 인수 가정의 법적 효력을 확인하고, 실제 점유 중인 8주체의 명도 및 임대차관계를 정리해야 합니다.
박성도 유치권의 부존재 확정판결은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 거래시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 원본 재검증입니다. 선순위 담보권과 배당순위를 확정하고, 임차인별 법적 지위를 확인한 뒤, 실제 시장가치와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 정확한 권리순위와 인수 후 실제 가치에 있습니다.
