대구지방법원 2024타경108927. 대구광역시 중구 동성로2가 5-2 일대의 도시형생활주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 본건은 중앙로역 북동측 인근 중심상업지역에 위치하고, 현재 소유자는 주식회사포르투나인터내셔널입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 5,548,791,720원이며, 사건 정보상 2회 유찰 상태지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2021.04.13 설정된 을구 21번 침산새마을금고 근저당권 626,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 24번·25번·26번 근저당과 갑구 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 임차인 8명 가운데 지하1층의 주식회사 포르투나 인터내셔널만 말소기준보다 이른 전입으로 대항력이 있고, 배당표는 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경108927 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로2가 5-2 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 소유자 | 주식회사포르투나인터내셔널 |
| 감정가 / 최저가 | 5,548,791,720원 / 5,548,791,720원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 100% |
| 청구금액 | 3,130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.13 을구 21번 근저당권입니다. 채권최고액은 626,000,000원이며 침산새마을금고 명의로 설정된 뒤 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 설정된 을구 24번 648,000,000원, 을구 25번 70,000,000원, 을구 26번 60,000,000원과 갑구 19번 압류, 갑구 21번 경매개시결정, 갑구 22번 가압류 41,207,390원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 대항력 인수 1건
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진한 | — | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박관엽 | 1층 | 2022.06.27 | 20,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 포르투나 인터내셔널 | 지하1층 | 2021.04.01 | 5,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 미상 | 5,000,000원 인수 |
| 디에스산업개발 주식회사 | 2층 | 2022.11.23 | 1,000,000원 | 83,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤정 | 1층 | 2023.04.05 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 팔공디벨로퍼 | 2층 | 2022.12.20 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 원위드 | 2층 | 2022.04.08 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임준정 | 2층 | 2022.03.18 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이 가운데 주식회사 포르투나 인터내셔널은 2021.04.01 전입으로 말소기준일 2021.04.13보다 앞서며, 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득금액은 5,553,791,720원입니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 감정가 100%
본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가 5,548,791,720원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 사건 정보상 이미 2회 유찰됐지만 현재 회차 가격은 여전히 감정가의 100%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 4,439,033,376원, 4회 유찰 시 3,551,226,700원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,548,791,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,887,917원 |
| 인수 · 주식회사 포르투나 인터내셔널 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 침산새마을금고174244-0001110 | 626,000,000원 | 626,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 침산새마을금고174244-0001110 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 4. 을구 25번 근저당권 · 최재혁 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 을구 26번 근저당권 · 드림새마을금고174244-0001110 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 변현준 | 41,207,390원 | 41,207,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,045,696,413원 |
현재 회차에서는 배당계산에 포함된 채권액 1,445,207,390원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 주식회사 포르투나 인터내셔널 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 소유자 잔여 4,045,696,413원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙로역 북동측 인근이며 대구광역시 중심 상업지대로 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 205.0㎡, 상업용·평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 9,141,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 응찰가와 별도로 주식회사 포르투나 인터내셔널 보증금 5,000,000원을 실질취득비용에 포함해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 8명의 현재 점유현황과 명도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 신고된 공사대금 230,264,000원 유치권은 부존재 확정판결이 있으므로 관련 판결문과 매각물건명세서 기재를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 감정가 5,548,791,720원을 곧바로 시세로 보지 말고 중심상업지역 토지와 건물의 개별 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 확인. 사건상 2회 유찰이지만 현재 회차는 감정가 100%로 표시되어 있으므로 실제 매각기일의 최저매각가격을 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 검증이 승부처
이 사건의 가장 큰 부담으로 보였던 230,264,000원의 유치권 신고는 확정판결로 부존재가 확인됐습니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계가 완전히 비어 있는 물건은 아닙니다. 실제 임차인 8명 중 주식회사 포르투나 인터내셔널의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하며, 현재 최저가 기준 실질취득은 5,553,791,720원입니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 5,548,791,720원이 싼 가격이라는 근거가 없습니다. 사건상 2회 유찰인데도 현재 회차가 감정가 100%로 잡혀 있다는 점까지 감안하면, 이 물건은 단순히 유찰 횟수나 권리 정리 상태만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 유치권 리스크는 해소됐지만, 가격 검증과 다수 점유자 확인은 여전히 필수인 사건입니다.
