의정부지방법원 2025타경64149. 일산동구 장항동 트루엘파크스테이 1층 109호입니다. 경매 용도는 ‘대지’로 표시되어 있으나 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 나대지나 일반 주거용 아파트가 아닌, 상업시설 호실과 관련 토지권리를 함께 확인해야 하는 물건으로 접근해야 합니다.

권리 관계의 출발점은 2020년 3월 27일 설정된 국민은행의 채권최고액 502,200,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 9월 9일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 등기된 권리의 말소 구조는 비교적 단순하지만, 상가 임차관계와 실제 사용 상태를 별도로 확인해야 한다는 점에서 권리 검토를 완료했다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2020.03.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 502,200,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권은 말소 대상입니다. 2025.09.09 임의경매개시결정도 후순위로 소멸합니다.

당초 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 신탁등기는 2020.03.27 말소된 이력이 있습니다. 현 소유자는 백경주입니다. 기존 신탁이 현재까지 존속하는 것으로 볼 근거는 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 — 반드시 확인할 불확실성

확인된 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 ‘임대 미상’이라고 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 ‘건물 내부에 책상 등 집기류들 다수 존재’라고 명시되어 있습니다.

이는 해당 호실에 실제 이용 흔적이 존재한다는 의미이지만, 집기류만으로 누가 점유하는지 또는 임차인인지 소유자인지를 판단할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

감정가 618,000,000원에서 현재 최저매각가 148,382,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%이고, 이미 4회 유찰된 상태입니다.

다만 해당 상가 호실에 대한 비교 실거래가나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 과거 소유권 취득 당시 기재된 거래가액 668,870,000원 역시 현재 시장가치를 대변하는 자료가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,382,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 502,200,000원을 배당 계산상의 채권액으로 사용한 모형이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 미배당 차액은 채권최고액 기준 시뮬레이션 수치이지 실제 확정 미회수채권액이 아닙니다. 청구금액 410,079,526원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 매각되는 경우 집행비용 2,877,348원을 제외한 145,504,652원이 근저당 채권 측에 배분되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당권의 미배당 차액이 크더라도 매각으로 소멸하는 근저당 채무를 그 차액만큼 매수인이 자동 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

추가 유찰로 최저가가 하락하면 근저당 채권 측의 예상 배당도 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당 차액은 확대됩니다. 그러나 배당되지 못한 근저당 채권액은 매각으로 말소되는 권리의 인수액과 구분해야 합니다.

세 시나리오 모두 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 대항력 임차인이 존재하는 경우에는 이 가정이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 장항동, 지하철 3호선 정발산역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·오피스텔·업무시설·공원 등이 분포합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 정발산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물의 1층 109호입니다. 외벽은 대리석붙임 및 전면 통유리 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 대지 남서측과 남동측으로 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료상 ㎡당 5,390,000원이며, 이는 해당 점포의 거래 시세가 아닙니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등과 주거용 토지를 대상으로 하는 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 이 소매점 거래에 대한 실제 적용 여부는 거래 당사자 및 이용 목적에 따라 별도 확인이 필요합니다.
• 이용 및 환금성. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 상업시설은 위치뿐 아니라 실제 임대수요, 공실 기간, 관리비, 점포 접근성과 수익성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 가격 자료만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. ‘대지’라는 경매 분류와 집합건물 1층 소매점이라는 공부상 이용상태를 대조하고, 전유부분·대지권 및 매각 대상의 일치 여부를 확인하세요.
• 상가 점유. 내부에 책상 등 집기류가 다수 존재합니다. 실제 사용자가 소유자, 임차인 또는 다른 점유자인지 현장 조사로 확인해야 합니다.
• 대항력 및 보증금. 상가건물임대차보호법상 점유와 사업자등록, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 조사하고 매수인 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 채권관계. 근저당 채권최고액 502,200,000원과 경매 청구금액 410,079,526원을 구분하세요. 채권자 변경 내용과 실제 배당 대상 채권을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 618,000,000원과 현재 최저가 148,382,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 소매점의 실제 매매사례와 임대조건을 확인해야 합니다.
• 임대수익성. 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 임대수요 및 향후 수선비용 등을 조사한 후 투자수익성을 계산하세요.
• 명도. 현재 집기류를 사용하는 점유자가 확인되면 인도 및 집기류 처리 절차를 검토해야 합니다. 명도비용과 소요 기간이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 상업시설의 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 추가 유찰. 현재 4회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 매각가 시나리오는 103,867,400원 및 72,707,180원입니다. 다만 추가 하락이 실제로 발생하는지와 매각조건은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “76% 할인”이 아니라 “왜 4번 유찰됐는가”

이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 618,000,000원이던 1층 소매점이 4회 유찰 끝에 148,382,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 낮은 가격이 반드시 현재 시장가치 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.

등기권리만 보면 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 내부 집기류의 실제 소유·점유관계도 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되기 전에는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

또한 비교 실거래가나 실제 임대수익 자료가 없으므로 현재 최저가가 적정한지도 확인되지 않았습니다. 반복 유찰이 보여주는 것은 확정적인 저평가가 아니라 시장의 응찰이 이루어지지 않았다는 사실입니다.

결론은 ‘등기상 소멸 구조는 단순하지만, 점유 및 상가 가치 검증 전까지 입찰 보류’입니다. 실제 임차관계와 대지권, 최근 거래가격, 임대수익성이 확인될 때 비로소 148,382,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실질취득원가와 상가의 실제 가치입니다.