대구지방법원 2025타경5186. 대구 수성구 이천동 563, 도로명주소 달구벌대로574길 227의 단독주택 + 토지입니다. 감정 이용상태도 1·2층 단독주택으로 확인됩니다. 토지는 826㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 자연녹지지역이면서 개발제한구역에 포함됩니다. 소유자는 남상석이고 등기상 단독소유입니다.
권리관계의 현재 기준점은 2024.11.27. 설정된 전남동부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원입니다. 2025.01.08. 최진현의 강제경매개시결정이 이어졌고, 2025.07.11. 부산은행 근저당 55,000,000원이 추가됐지만 두 권리 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 달구벌대로574길 227 · 이천동 563 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1,2층 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 826㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남상석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,372,206,000원 / 672,381,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최진현 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 과거 근저당·가압류 중 다수는 등기부에서 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.11.27. 전남동부수산업협동조합 근저당입니다. 이후 강제경매개시결정과 부산은행 근저당은 매각으로 소멸하므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가 1,372,206,000원의 49%인 672,381,000원입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 이천동 단독주택·토지의 실제 시장가격과 개발제한구역·자연녹지지역이라는 토지 특성이 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 672,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,123,810원 |
| 1. 근저당 · 전남동부수산업협동조합 | 780,000,000원 | 663,257,190원 |
| 2. 경매개시결정 · 최진현 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,185,000,000원 중 예상 배당액은 663,257,190원이며 미배당액은 521,742,810원입니다. 배당 부족은 채권자 측 문제이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매수신청 내역 — 현재 최저가 외에 봐야 할 숫자
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함이라고 기재되어 있고, 압류채권자로부터 790,050,000원의 매수신청이 있었으며 117,669,200원의 매수신청의보증도 납부된 것으로 기재되어 있습니다. 이 매수신청액은 현재 최저매각가 672,381,000원보다 높습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상 2층 건물이며, 1·2층 단독주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 대구광역시 수성구 이천동 ‘배내마을’ 남서측 인근으로, 부근은 시가지 주변 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인접 도로상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 826㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 676,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지의 이용·증개축·개발 가능성은 관련 규제를 전제로 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지·목재치장 및 타일, 바닥 장판지 및 타일, 새시 이중창이며 유류보일러 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 개발제한구역 확인. 개발제한구역·자연녹지지역에 포함된 826㎡ 토지이므로 향후 이용 목적과 허용행위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함 조건이므로 매각 대상의 범위와 현황을 원문·현장에서 대조해야 합니다.
- 매수신청 확인. 790,050,000원의 기존 매수신청과 117,669,200원의 보증 납부가 기재되어 있으므로 실제 매각절차에서의 지위와 경쟁 조건을 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재됐으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 토지이용계획을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 이야기
이 사건은 현재 확인된 등기상 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2024.11.27. 전남동부수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 자체보다 중요한 것은 가격과 환금성입니다.
최저가가 672,381,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없으므로 이를 곧바로 ‘반값’ 또는 ‘저가매수’로 해석할 근거는 없습니다. 더구나 2회 유찰된 단독주택·토지이고, 826㎡ 토지가 개발제한구역·자연녹지지역에 포함되며, 주위가 농가주택과 농경지로 형성돼 있습니다. 여기에 현재 최저가보다 높은 790,050,000원의 매수신청 내역도 존재합니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌느냐’가 아니라, 실제 이용가치와 규제·환금성을 반영한 시장가격을 먼저 산정하고 그 가격 아래에서 받을 수 있느냐입니다.
