48,260,000원
의정부지방법원 2025타경64825. 파주시 야당동 이편한아침2단지의 다세대주택 단위세대로, 방3·거실·주방·욕실2·발코니와 지하 창고가 포함된 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사엠케이하우징이며 2020.04.13. 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 201,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 48,260,000원까지 떨어졌습니다.
그러나 이 사건의 중심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권입니다. 이희정은 2022.03.14. 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2024.03.22. 임차보증금 225,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.21. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-83 이편한아침2단지 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 및 지하 창고 |
| 면적 구성 | 전유부분 건물내역 61.875㎡ · 3층 301호 53.955㎡ + 지하1층 창고 301호 7.92㎡ |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.04.13. 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 48,260,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 254,515,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 표시 | 현황상 ‘103동’으로 표시되어 있으며, 지하 창고 301호와 함께 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 관악농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.11.21. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이희정의 전입·확정일자와 임차권등기가 핵심이며, 반대로 2026.01.28. 파주시 압류는 기준일 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액까지 확정적 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 전유부분 전부 2022.03.14. | 225,000,000원 | 2022.03.14. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 178,008,680원 예상 |
| 장현지 | 301호 2025.11.03. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
이 사건에는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 이희정은 선순위 임차권자로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 현재 회차에서 미배당 잔액이 구체적으로 계산됩니다. 반면 장현지는 2025.11.03. 전입으로 말소기준일인 2025.11.21.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 有’로 확정할 수 없습니다. 대항력 가능성이 있으나 금액과 우선순위가 미상인 별도 위험으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 4,826만원이 아니라 ‘실질취득액’으로 비교해야 한다
같은 면적대 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 현재 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 197,666,666원보다 최근 12개월 평균 182,500,000원, 최신 거래 165,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 11.1% 낮아진 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 61.44㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 61.4㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 61.4㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.11 | 61.44㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 58.38㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2021.08 | 58.38㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
표면상 최저가 48,260,000원은 최근 12개월 평균의 26.4%에 불과합니다. 하지만 이 숫자에는 선순위 임차보증금 인수가 빠져 있습니다. 현재 회차에서 최저가 48,260,000원 + 이희정 미배당 178,008,680원 = 226,268,680원이므로, 이희정만 반영한 실질취득도 최근 12개월 평균의 약 124.0%, 최신 거래 165,000,000원의 약 137.1%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,268,680원 |
| 1. 임차인 이희정 보증금 | 225,000,000원 | 46,991,320원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 254,515,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이희정 보증금 중 46,991,320원만 배당되고 178,008,680원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 장현지의 보증금 미상 위험은 위 금액에 포함되어 있지 않습니다.
유찰이 더 되어도 실질취득은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 이희정 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 48,260,000원 | 178,008,680원 | 226,268,680원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,000원 | 192,226,076원 | 226,008,076원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 202,178,253원 | 225,825,653원 |
낙찰가는 48,260,000원에서 33,782,000원, 23,647,400원으로 떨어지지만 이희정의 인수액은 반대로 178,008,680원에서 192,226,076원, 202,178,253원으로 늘어납니다. 결과적으로 이희정만 놓고 본 실질취득액은 계속 약 225,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 이 사건에서 유찰 횟수 자체가 가격 메리트로 연결되지 않는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 방3·거실·주방·욕실2·발코니와 지하 창고 등이 포함됩니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 북서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규모. 실거래 비교 단지는 15세대이며 2017.09.08. 준공입니다.
- 경매 체질. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%로 나타나며 본건도 이미 4회 유찰됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지 등이 포함되며 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 토지 지목은 임야이나 현황은 ‘대’로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 48,260,000원 + 이희정 인수 178,008,680원 = 226,268,680원입니다.
- 장현지 임대차 원본 확인. 2025.11.03. 전입은 말소기준 전이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수 위험을 산정할 수 있습니다.
- 이희정 배당액 재확인. 보증금 225,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미변제 잔액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
- 현황상 동 표시 대조. 등기상 1동, 현황상 ‘103동’ 표시이므로 현장에서 목적물 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 지하 창고 확인. 3층 301호와 지하1층 창고 301호 7.92㎡가 함께 매각됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.07. 민간임대주택등기가 있으며 원인은 2020.04.28. 민간임대주택 등록입니다. 현재 등록 상태와 의무기간 관련 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 182,500,000원, 최신 거래 165,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -11.1%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·세금·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인을 매각기일 전 최종 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,826만원짜리 물건”이 아니다
감정가 201,000,000원이 네 차례 유찰되어 최저가가 48,260,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금 미배당액이 늘어나는 인수형 경매입니다. 현재 회차에서 이희정만 반영해도 실질취득은 226,268,680원이고, 5회·6회 유찰 시에도 약 225,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 182,500,000원, 최신 거래는 165,000,000원이며 가격 추세도 -11.1%입니다. 즉 확인 가능한 인수액만 반영해도 최근 시세 이상입니다. 여기에 장현지는 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 위험이 남습니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%, 15세대 규모의 다세대라는 점까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금을 모두 합친 실제 부담이 얼마냐”입니다.
