의정부지방법원 2025타경64825. 파주시 야당동 이편한아침2단지 301호로, 다세대주택 단위세대와 지하 창고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 201,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 68,943,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 200,000,000원의 34.5%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 내고 끝나는 구조가 아닙니다.
이희정은 2022.03.14 전입과 확정일자를 갖추고, 보증금 225,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가가 그대로 낙찰가라고 가정하면 집행비용 1,640,974원을 제외한 67,302,026원만 배당되고, 미변제 보증금 157,697,974원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 226,640,974원입니다. 낙찰가가 내려가면 이희정의 미배당액이 커져 전체 부담은 보증금 225,000,000원과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-83 이편한아침2단지 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전유부분 61.875㎡ |
| 이용상태 | 방3·거실·주방·욕실2·발코니 및 지하 창고 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 매각 범위 | 3층 301호 53.955㎡와 지하1층 창고 301호 7.92㎡를 함께 매각 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.04.13 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 254,515,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 핵심
2017년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2017.09.28 말소됐고, 관악농업협동조합 근저당권도 2020.03.12 말소됐습니다. 남아 있는 핵심 선순위 권리는 이희정의 임차권등기입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2022.03.14로 2025.11.21 강제경매개시결정보다 앞서며, 보증금 225,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 승계될 수 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 전유부분 전부·임차권등기 | 전입 2022.03.14 확정 2022.03.14 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 157,697,974원 |
| 장현지 301호·주거 | 전입 2025.11.03 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
이희정은 보증금·전입일·확정일자·임차권등기가 확인되는 명확한 인수 검토 대상입니다. 반면 장현지는 전입일이 강제경매개시결정일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능성과 보증금 규모가 모두 미상입니다. 현재 계산된 157,697,974원은 이희정에 관한 금액일 뿐이며, 장현지의 보증금이 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 이희정 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·34.3% | 68,943,000원 | 157,697,974원 | 226,640,974원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 48,260,100원 | 178,008,582원 | 226,268,682원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 33,782,070원 | 192,226,007원 | 226,008,077원 |
낙찰가가 68,943,000원에서 33,782,070원으로 절반 이하가 되어도, 이희정의 인수액은 157,697,974원에서 192,226,007원으로 증가합니다. 알려진 총부담은 각 회차 모두 226,000,000원대입니다. 따라서 추가 유찰은 명목상 입찰보증금과 법원 납부액을 낮출 뿐, 이희정 보증금까지 포함한 경제적 취득원가를 크게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동일 면적대 실거래는 총 5건이며, 최근 거래는 2025.09의 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 200,000,000원이고, 전체 평균은 204,200,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 2.6% 하락한 흐름으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 61.4㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 61.4㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.11 | 61.44㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 58.38㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2021.08 | 58.38㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
명목 최저가 68,943,000원은 최근 12개월 평균의 34.5%입니다. 그러나 이 비율은 이희정 보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 알려진 실질취득 226,640,974원은 최근 거래가와 최근 12개월 평균 200,000,000원보다 26,640,974원 높고, 비율로는 113.3%입니다. 감정가 201,000,000원과 비교해도 112.8%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 이희정 보증금 | 225,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 | 1,078,800,000원 | 0원 |
| 3. 관악농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 | 254,515,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이희정 보증금은 67,302,026원만 배당되고 부족분 157,697,974원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표에 포함된 을구 1번·3번 근저당권에는 각각 말소기재가 있으므로 등기사항전부증명서의 현재 효력과 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 방3·거실·주방·욕실2·발코니 및 지하 창고 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 운정초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·준보전산지·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 환금성. 단지 규모는 15세대로 작고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%로 나타납니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 2.6% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 알려진 총부담은 226,640,974원입니다.
- 장현지 임대차 확인. 보증금·확정일자·계약기간·실제 점유·배당요구 여부가 미상입니다. 이희정 외 추가 승계금액이 생길 수 있습니다.
- 이희정 배당과 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 세금·최우선변제 내역에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 동·호수 표시 대조. 등기상 1동과 현황상 103동 표시가 동일 건물인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 창고 확인. 7.92㎡ 창고의 위치·출입·점유 상태와 전유부분 포함 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 공부상 지목 임야와 현황 대지의 차이, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 조건, 창고 인도 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,894만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 명목 최저가는 68,943,000원이지만, 이 금액만으로 가격을 평가하면 결론이 완전히 달라집니다. 이희정의 보증금 225,000,000원은 현재 매각대금으로 전액 변제되지 못하고, 예상 미배당액 157,697,974원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 현재 알려진 실질취득은 226,640,974원으로 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원의 113.3%입니다.
게다가 장현지는 경매개시결정 전 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력·인수 위험이 남습니다. 세 차례 유찰, 15세대의 소규모 단지, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 최근 가격 하락 추세까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 최종 인수액도 확정되지 않은 고위험 물건입니다. 이 사건의 핵심은 몇 회 더 유찰되는지가 아니라, 두 임차인의 보증금과 실제 승계 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.