대구지방법원 2025타경10268. 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이며, 에이엘씨블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물입니다. 현재 최저매각가는 383,041,000원으로 감정가 547,200,400원의 70%입니다. 권리분석의 중심은 2021.04.21. 설정된 영해새마을금고 근저당권 65,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 뒤에 온 경매개시결정과 이현성의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 주의할 것은 토지의 이용상태와 입찰 자격입니다. 목록3은 공부상 지목이 답이지만 실제로는 주택마당 및 주차장으로 이용되고 있고, 목록4는 공부상 전이지만 현황은 휴경지입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있으며 원상회복명령이 발하여질 가능성도 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 241 · 경상북도 영덕군 영덕읍 천전2길 3-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 소유자 | 황병문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 547,200,400원 / 383,041,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영해새마을금고 / 273,562,232원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.21. 영해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 서류 확인은 끝까지
말소기준은 2021.04.21. 영해새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025.07.04. 영해새마을금고의 임의경매개시결정과 2025.09.15. 이현성의 244,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 서태용의 5,000,000원 가압류는 2022.07.15. 해제로 말소됐습니다. 과거 영해농업협동조합·영덕새마을금고·영해새마을금고 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 토지·현황 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 건물 구조 차이. 목록2는 공부상 “에이엘씨블록구조 판넬지붕”이나 실제는 “에이엘씨블럭구조 아스팔트슁글지붕”입니다.
- 목록3 현황차이. 공부상 지목은 “답”이나 실제 이용은 “주택마당 및 주차장”입니다.
- 목록4 현황차이. 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “휴경지”입니다.
- 매각 제외 물건. 지상의 철파이프조 비닐하우스 1동과 이동가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 위험. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,162,574원 |
| 2. 근저당 · 영해새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이현성 | 244,000,000원 | 244,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,878,426원 |
현재 최저가 383,041,000원 가정 시 제공된 배당순위 채권 309,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 67,878,426원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 383,041,000원 | 309,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 268,128,699원 | 263,574,897원 | 45,425,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 187,690,089원 | 184,262,428원 | 124,737,572원 | 0원 |
배당구조에서 중요한 점은 유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 다만 2회·3회 유찰 시 채권자의 미배당액이 커지며 소유자 잔여는 0원이 됩니다. 신청채권자 영해새마을금고의 청구액은 273,562,232원이지만, 각 시나리오상 신청채권자의 배당액은 65,000,000원으로 표시되어 청구액 전체가 충족되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 ‘아랫내앞마을’ 내에 위치하며 주위는 단독주택, 전·답 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 에이엘씨블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. LPG가스보일러 난방설비와 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 658.0㎡, 평지의 부정형이며 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 74,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 재해요소. 기호1은 침수위험지구(천전지구)에 저촉됩니다.
- 농지. 기호4는 생산관리지역이며 영농여건불리농지로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 미제출 시 보증금 미반환이 명시되어 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성 확인. 2026.07.08. 영덕읍사무소 사실조회회신서와 관련하여 원상회복명령 가능성이 명시되어 있으므로 대상 토지와 조건을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 답→주택마당·주차장, 전→휴경지로 실제 이용상태가 다릅니다.
- 매각 제외 시설 확인. 철파이프조 비닐하우스 1동과 이동가능한 컨테이너 1동은 매각대상에서 제외됩니다.
- 점유관계 재확인. 명시된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 기호1 토지가 천전지구 침수위험지구에 저촉되므로 이용·관리 측면에서 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 권리 인수 0원과 별개로 토지 상태·농지 규제·원상회복 가능성을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 농지 조건
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.04.21. 영해새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 383,041,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도를 결정하는 것은 권리보다 토지 조건입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 공부와 실제 이용상태의 차이, 매각 제외 시설, 침수위험지구 저촉이 한 사건에 함께 존재합니다. 권리 인수는 낮지만 입찰 절차와 토지 확인 난도는 낮지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
