🏷️ 800,000,000원 🔨 800,000,000원 🛡️ 인수 0원 📊 840,000,000원
대구지방법원 2025타경9079. 수성구 범어동 동서명문연립주택 107동 1층 101호입니다. 사건 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트조 지하1층·지상3층 건물 중 1층 101호입니다. 현재 소유자는 이가연·장영재로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 공유자는 2009.12.09 매매를 원인으로 2010.04.07 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 345,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2023.04.21 설정된 대구대동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이후 주식회사펀딩119의 근저당권 65,000,000원, 전세권 5,000,000원과 경매개시결정들이 뒤따릅니다. 배당표상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 303 동서명문연립주택 107동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 면적 | 84.935㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상3층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이가연 2분의 1 · 장영재 2분의 1 |
| 취득 | 2010.04.07 · 2009.12.09 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 800,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사펀딩119 / 41,304,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재됐고, 기준시점 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 95.2%지만 거래 표본은 한 건
비교 단지는 명문빌라, 75세대이며 준공일은 1989.01.06입니다. 면적 84.94㎡의 확인 거래는 2023.12 1층 840,000,000원 한 건입니다. 제공된 최근12개월 평균과 전체 평균도 모두 840,000,000원이며, 현재 최저가 800,000,000원은 그 기준의 95.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 84.94㎡ | 1 | 840,000,000원 |
| 평균 | 84.935㎡ | 1건 | 840,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 비교가격보다 낮습니다. 그러나 최신 거래 자체가 2023.12이고 표본도 1건이므로, 95.2%라는 수치만으로 현재 시세 대비 확실한 할인이라고 단정하기에는 근거가 얇습니다. 특히 매각기일은 2026.08.21이므로 실제 응찰가는 현재 매물·최근 거래를 별도로 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,400,000원 |
| 1. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사펀딩119 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사펀딩119 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,600,000원 |
현재 회차 800,000,000원 가정에서는 채권 670,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 119,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경신고등학교 남서측 인근이며, 아파트단지·연립주택·다세대주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 형성된 주거지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 12m, 북측으로 약 6m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 이용. 연립주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 보일러에 의한 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 감정평가 기재상 제1종일반주거지역·아파트지구이며 소로3류·중로3류에 접하고, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가는 2,783,000원/㎡이며 토지면적은 10,813.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이고 내부 확인도 불가했습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 비교 실거래는 2023.12의 840,000,000원 한 건입니다. 95.2%만으로 현재 시세 할인폭을 확정하지 말고 최신 거래·매물을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.04.21 대구대동신용협동조합 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 실제 수선 상태와 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획 확인. 정비구역·아파트지구·지구단위계획구역 등 토지 관련 표시가 있으므로 응찰 목적에 맞춰 관련 원문을 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2023.04.21 대구대동신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 800,000,000원이 비교 실거래 840,000,000원의 95.2%로 낮게 잡혀 있습니다.
다만 가격 비교 표본은 2023.12 한 건뿐이며, 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 때문에 피할 물건이라기보다, 800,000,000원이 현재 시장에서 적정한지와 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 결정할 물건에 가깝습니다. 권리는 합격권이지만, 가격 메리트는 최신 현장 정보 확인 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
