의정부지방법원 2025타경64193. 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-50, 빛가람빌 제1동 4층 401호입니다. 전용면적은 55.82㎡인 주거용 다세대주택입니다. 소유자 김주희 씨는 2021년 1월 11일 거래가 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 한국주택금융공사가 청구금액 260,328,600원을 근거로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 물건의 핵심은 권리관계에 있습니다. 등기부상 2024년 2월 8일 주택임차권등기가 설정되어 있고, 전입일은 2021년 1월 13일입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 240,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 32,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 976,000원을 제외한 31,024,000원만 임차인에게 배당됩니다. 나머지 208,976,000원은 매수인 인수입니다. 결국 낙찰가가 3,200만원이어도 실질적으로 약 2억 4,098만원을 부담하는 구조입니다. 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-50 빛가람빌 제1동 제4층 제401호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 고풍로 182-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.82㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 / 준공 | 빛가람빌 1동 2동 · 총 18세대 · 2017.04.20 준공 |
| 소유자 | 김주희 (2021.01.11. 거래가 240,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 32,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 260,328,600원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.04 |
| 이용상태 | 주거용(다세대주택) · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 보증금 2.4억이 매수인에게 남는다
이 물건은 단순히 후순위 가압류가 많은 사건이 아닙니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞선 시점의 임차인 권리입니다. 전입신고일은 2021년 1월 13일이고, 임차권등기는 2024년 2월 8일에 이루어졌습니다. 제공된 권리분석상 기준권리로 분류된 2025년 3월 26일 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하고, 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액은 208,976,000원입니다. 이 인수액은 낙찰가가 낮아질수록 오히려 커지므로, 최저가 하락이 실질취득액의 큰 감소로 연결되지 않습니다.
또한 등기 요약에는 근저당 1건이 별도로 집계되어 있습니다. 실제 말소기준권리의 순위와 임차권의 선후관계는 해당 근저당의 접수일·채권액·말소 여부를 포함해 원본 등기부로 최종 확인해야 합니다. 아래 인수 계산은 매각물건명세서에 명시된 240,000,000원 인수권리와 제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 합니다.
임차인 및 임차권 현황
| 임차인 표기 | 점유 / 권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미례 등기부 임차권자 |
건물 전부 주거 · 주택임차권등기 |
2021.01.13 1차 확정일자 2021.03.24 2차 확정일자 없음 |
240,000,000원 등기부 기재 |
대항력 有 확정일자 기재 인수 위험 | 2024.02.08 |
| 한국주 배당표상 임차인 |
주거 | 2021.01.13 2021.03.24 |
240,000,000원 배당표 기재 |
대항력 有 우선변제 有 인수 위험 | 2025.09.10 |
임차권등기부와 배당표의 성명 표기가 다릅니다. 두 행의 보증금은 별개 채권으로 합산하지 않았으며, 배당 계산은 매각물건명세서의 240,000,000원 단일 보증금 기준입니다.
권리 순위와 별개로 실제 인도 문제도 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유 상태나 명도 완료 여부까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라
빛가람빌 1동 2동의 전용 55.82㎡와 비교 가능한 거래를 살펴보면 최근 거래는 2025년 4월 180,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 평균도 180,000,000원입니다. 과거 2021년 거래가 포함된 전체 평균은 224,000,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 55.73㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 55.82㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 55.82㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 55.82㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 55.82㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.82㎡대 | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.82㎡대 | 5건 | 224,000,000원 |
전체 평균 224,000,000원은 2021년의 220,000,000원 및 250,000,000원 거래가 포함된 수치입니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원입니다. 최근 거래를 기준으로 판단하는 것이 더 보수적입니다.
더 중요한 것은 가격 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -23.4%입니다. 즉, 과거 고가 거래를 기준으로 현재 물건의 가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.
최저가 32,000,000원은 최근 거래의 17.8%에 불과하지만, 이것은 보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득액을 기준으로 보면 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 3.0% 추정) | - | 976,000원 |
| 1. 임차인 보증금 · 한국주(배당표상) | 240,000,000원 | 31,024,000원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 잔액 | 208,976,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 17,460,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 26,150,514원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 한국주택금융공사 | 260,328,600원 | 0원 |
| 후순위 채권 청구 합계 | 303,940,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 약 976,000원 추정. 임차인에게 배당되는 금액은 31,024,000원이며, 보증금 240,000,000원 중 부족한 208,976,000원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
표면상 최저가와 실제 부담액의 차이가 매우 큽니다. 보증금 인수액을 무시하고 3,200만원만 입찰가격으로 판단하면 취득원가를 심각하게 과소평가하게 됩니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 거의 같다
| 구분 | 예상 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 32,000,000원 | 208,976,000원 | 240,976,000원 |
| 7회 유찰 시 | 22,400,000원 | 218,403,200원 | 240,803,200원 |
| 8회 유찰 시 | 15,679,999원 | 225,002,241원 | 240,682,240원 |
7회 유찰 시 최저가가 22,400,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 218,403,200원으로 증가합니다. 8회 유찰 시에도 마찬가지입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 세 시나리오의 실질취득액은 모두 약 2억 4,068만~2억 4,098만원에 머뭅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북측 인근입니다. 주변은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대입니다. 공시지가는 989,600원/㎡입니다. 서측 하향지대 내 자체 지반은 등고평탄한 세장형 토지로 평가되었습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역(다솜초등학교·풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 해당하거나 저촉됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등 대상 및 주거용도 토지와 관련된 지정사항이므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래가 1건으로 표본이 적고, 최근 거래가격은 180,000,000원입니다. 가격 추세 -23.4%와 경매 평균 유찰 6.0회를 함께 고려하면 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 현재 회차의 예상 인수액은 208,976,000원입니다. 낙찰가만 계산하지 말고 미배당 보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 성명 대조. 등기부에는 박미례, 배당표에는 한국주로 표기되어 있습니다. 동일 권리관계인지, 별개의 임차인인지 매각물건명세서와 임차권등기 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 분석상 기준권리로 분류된 2025.03.26. 가압류 외에 등기 요약상 근저당 1건이 집계되어 있습니다. 근저당의 접수일·채권최고액·말소 여부를 원본 등기부에서 확인하고 임차권과의 순위를 확정해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 현재 회차의 실질취득액은 약 240,976,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원을 초과하므로 최저가 32,000,000원만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 명도비용과 인도 지연 가능성도 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역 및 토지거래계약허가구역 등 관련 제한사항을 확인하고, 실제 매수인에게 적용되는 허가 요건을 관할 기관에 문의해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 내역을 서로 대조해야 합니다. 특히 보증금 2.4억원의 권리자와 인수 범위를 확정한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,200만원 ≠ 취득가 3,200만원”
의정부지방법원 2025타경64193은 최저가만 보면 매우 매력적으로 보이는 경매물건입니다. 감정가 272,000,000원에서 6회 유찰되어 32,000,000원까지 내려왔기 때문입니다.
하지만 이 물건의 실질적인 취득원가는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원 중 현재 회차에서 31,024,000원만 배당되고, 나머지 208,976,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 약 240,976,000원입니다.
이 금액은 최신 거래가격과 최근 12개월 평균인 180,000,000원보다 33.9% 높습니다. 전체 실거래 평균 224,000,000원보다도 높으며, 시장 추세는 -23.4% 하락입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 약 2.41억원에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 임차인 성명 표기 차이, 등기 요약상 근저당 1건의 순위 확인, 소규모 다세대주택의 환금성까지 추가로 검토해야 합니다.
결론은 D등급입니다. 낮은 최저가가 권리 위험을 상쇄하지 못하며, 실질취득액은 최근 거래가격을 크게 초과합니다. 이 사건의 핵심은 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 매수인이 인수할 보증금의 법적 범위와 실제 부담액을 정확히 확정하는 것입니다. 권리와 가격 모두 신중한 접근이 필요한 고위험 물건입니다.
