의정부지방법원 2025타경64193. 고양시 일산동구 풍동 ‘빛가람빌’ 1동 4층 401호, 전용 55.82㎡ 규모의 주거용 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 272,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 65,310,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021.01.13 전입한 대항력 임차관계가 2025.03.26 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 240,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있다는 점이 승부처입니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,575,580원을 먼저 제외한 뒤 보증금에 63,734,420원이 배당되고, 남은 176,265,580원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 241,575,580원입니다. 최근 12개월 거래는 180,000,000원 1건이고, 최근 거래 수준은 과거 거래 평균보다 23.4% 하락했습니다. 명목 최저가만 보면 최근 시세의 36.3%지만, 권리 인수를 포함하면 오히려 최근 시세보다 약 61,575,580원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-50 빛가람빌 1동 4층401호 · 고풍로 182-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.82㎡ · 철근콘크리트구조 지상4층 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김주희 (2021.01.11 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 65,310,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 260,328,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.03.26 웰컴저축은행주식회사 가압류 17,460,896원입니다. 그 뒤의 현대캐피탈 가압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자 박미례의 점유개시는 2021.01.11, 주민등록은 2021.01.13이고 임차권등기는 2024.02.08로, 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 대항 가능한 임차인의 240,000,000원 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차 관련 권리 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미례 · 건물전부 · 임차권등기 | 전입 2021.01.13 · 점유 2021.01.11 임차권등기 2024.02.08 | 240,000,000원 등기부 기재 | 대항력 있음 | 1차 확정일자 2021.03.24 기재 | 승계 아님 |
| 한국주 · 주거 | 전입 2021.01.13 확정일자 2021.03.24 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2025.09.10 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 6,531만원이 아니라 실질취득 약 2.42억
빛가람빌1동2동의 확인 거래는 5건이며, 전용 55.82㎡와 면적이 일치합니다. 전체 평균은 224,000,000원이지만 2021년 220,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 55.73㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 55.82㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 55.82㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 55.82㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 55.82㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 224,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 241,575,580원은 이 금액의 134.2%로, 최근 시세보다 약 61,575,580원 높습니다. 전체 평균 224,000,000원과 비교해도 실질취득액이 약 17,575,580원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 가격이 과거 거래 대비 -23.4% 흐름이라는 점입니다. 명목 최저가가 전체 평균의 29.2%, 최근 평균의 36.3%라는 수치는 인수보증금을 빼고 본 값이므로 가격 메리트 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 65,310,000원 | 176,265,580원 | 241,575,580원 |
| 5회 유찰 시 | 45,717,000원 | 195,505,906원 | 241,222,906원 |
| 6회 유찰 시 | 32,001,899원 | 208,974,135원 | 240,976,034원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,575,580원 |
| 1. 임차인 한국주 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 63,734,420원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 17,460,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 26,150,514원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 260,328,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,575,580원을 제외한 63,734,420원이 보증금에 배당되고, 보증금 미변제액 176,265,580원이 매수인 인수액으로 남습니다. 웰컴저축은행·현대캐피탈· 한국주택금융공사는 이 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 토지면적 990.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 북서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 환금성. 빛가람빌1동2동은 18세대, 2017.04.20 준공입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득원가를 분리해서 보세요. 현재 최저가는 65,310,000원이지만 인수액을 합친 실질취득은 241,575,580원입니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 착각하지 마세요. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 241,222,906원·240,976,034원으로 약 240,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원본을 대조하세요. 박미례 임차권등기와 매각물건명세서상 한국주 표기의 보증금·배당요구·인수관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선하세요. 전체 평균 224,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 180,000,000원이 현재 시장 판단에 더 중요하며, 최근 가격 추세는 -23.4%입니다.
- 소규모 다세대 환금성을 감안하세요. 18세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이며 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
- 현장·원본 확인. 미납 관리비·당해세·점유현황과 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,531만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 약 24%까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석을 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항 가능한 240,000,000원 보증금이 배당으로 전액 소화되지 않아 현재 회차에서 176,265,580원이 매수인에게 남고, 실질취득은 241,575,580원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 -23.4%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 45,717,000원이나 32,001,899원으로 내려가도 인수액이 각각 195,505,906원·208,974,135원으로 커져 총부담은 약 240,000,000원에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많아 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가 할인분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수, 최근 시세 이상 실질취득, -23.4% 하락 추세, 4회 유찰과 낮은 환금성 지표가 겹쳐 현재 자료 기준으로는 보수적으로 접근해야 합니다.
