의정부지방법원 2025타경64234. 경기도 고양시 일산서구 대화동, 킨텍스로 255-3에 위치한 케이트리 5층 525호입니다. 이 물건의 첫 번째 특징은 권리관계보다 용도에 있습니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 숙박시설입니다. 일반 아파트처럼 주거용 임대수요와 거래가격을 그대로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다.
소유자 하경목 씨는 2022년 6월 2일 거래가액 215,734,176원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 도화동신용협동조합의 채권최고액 174,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 채무 문제로 임의경매가 진행됐습니다. 후순위에는 현대카드·케이뱅크·롯데카드의 가압류 3건이 있습니다.
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 동일 건물·동일 용도의 실거래 비교와 임대수익 자료를 확인하지 못한 상태에서는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 소멸 구조와 숙박시설 특유의 점유·운영 리스크를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2307-16 케이트리 5층 525호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 킨텍스로 255-3 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 16층 · 5층 525호 |
| 사용승인일 | 2021.02.08 |
| 소유자 | 하경목 (2022.06.02 취득 · 거래가액 215,734,176원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 (감정가의 49%까지 하락) |
| 말소기준권리 | 2022.06.02 을구 1번 근저당권 · 도화동신용협동조합 · 채권최고액 174,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 제물포신용협동조합(변경전: 도화동신용협동조합) / 146,391,188원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022년 6월 2일 설정된 도화동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이며, 이 근저당권보다 뒤에 설정된 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
2025년 9월 16일 임의경매개시결정이 등기됐고, 그 이후 현대카드 40,561,292원, 케이뱅크 73,775,043원, 롯데카드 15,342,699원의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 가정과 실제 점유는 구분
이 물건은 감정평가서상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 일반 주거용 부동산의 전입세대나 주택임대차만 확인하는 방식으로는 점유관계를 충분히 파악하기 어려울 수 있습니다.
특히 실제 점유자, 숙박시설 운영자, 임대차계약 당사자, 보증금 및 사용수익 관계를 확인해야 합니다. 숙박시설 운영·위탁관리 관계가 존재한다면 소유권 취득 이후 운영 및 인도에 어떤 영향을 주는지도 확인해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 현재 별도 확인된 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 현재 이용상태 | 숙박시설 |
| 점유자 및 보증금 | 현장조사 및 계약서 확인 필요 |
| 배당표상 인수액 | 0원 가정 |
따라서 이 물건의 인수액 0원은 배당 시뮬레이션에 따른 가정치입니다. 실제 임대차 및 점유관계가 확인되기 전까지는 최종적인 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다. 배당표에 반영되지 않은 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 감정가 200,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 가격입니다.
그러나 중요한 점은 이 물건이 일반 아파트가 아니라 숙박시설이라는 것입니다. 아파트 실거래 평균이나 주거용 부동산의 가격을 그대로 적용할 수 없습니다. 동일 건물의 숙박시설 거래가격, 실제 임대료, 공실률, 운영비 및 관리비 등을 함께 검토해야 합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 분석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 200,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 98,000,000원 | 감정가의 49% |
| 소유자 취득가액 | 215,734,176원 | 2022.06.02 거래가액 |
| 실질취득 추정 | 98,000,000원 | 인수 0원 가정 · 별도 취득비용 제외 |
소유자의 과거 취득가액 215,734,176원은 참고자료일 뿐, 현재 시장가격을 보증하지 않습니다. 취득 시점과 현재의 시장상황, 숙박시설의 실제 운영조건이 다를 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 98,000,000원 가정)
현재 최저매각가 98,000,000원을 기준으로 집행비용을 매각가의 약 2.2%로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권이 우선 배당되고 후순위 가압류 3건은 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.2%) | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 도화동신용협동조합 | 174,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 40,561,292원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 73,775,043원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,342,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 값입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 확정 채권액과 배당요구, 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각가 하락에 따라 근저당권 배당액은 감소하고 후순위 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 아래 금액은 각 시나리오의 배당 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 207,843,034원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 236,713,834원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 256,923,394원 |
현재 회차에서 이미 미배당 채권액이 207,843,034원에 달합니다. 3회 유찰 시에는 236,713,834원, 4회 유찰 시에는 256,923,394원으로 증가하는 구조입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 킨텍스 제1전시장 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 전시장 및 공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 16층 건물이며 사용승인일은 2021.02.08입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 KINTEX 1단계 도시개발 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 3,216,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시개발구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 및 특정 주거용도 대상이라는 기재가 있으므로 실제 거래 당사자와 사용용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 16m, 남동측 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 숙박시설이라는 용도 특성이 있습니다. 주거용 실거래 가격을 직접 적용하기 어렵고, 실제 운영수익·임대수요·관리조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현장 방문을 통해 현재 누가 525호를 점유하고 있는지 확인하세요. 소유자, 임차인, 숙박시설 운영자 등 점유 주체를 구분해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 보증금·월세·계약기간·확정일자·점유 개시일을 확인하고, 대항력 및 우선변제 가능성을 별도로 검토하세요.
- 숙박시설 운영관계. 위탁운영이나 별도 운영계약이 존재하는지, 실제 사용 및 인도에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요. 운영주체와 소유권 이전 이후의 관계도 점검해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 과거 신탁등기 이력이 있으므로 신탁원부 제2021-3308호 및 제2021-10096호와 신탁재산 귀속·말소 관련 등기를 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 같은 건물 또는 유사한 숙박시설의 실제 거래가격을 확인하세요. 감정가의 49%라는 비율만으로 응찰가 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 운영비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 운영 관련 비용과 관리조건을 확인하세요. 숙박시설의 실제 수익성과 유지비를 반영해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역과 KINTEX 1단계 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역의 적용 범위를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자와 계약관계에 따라 인도 절차 및 협의 가능성을 검토하세요. 임대관계 미상 상태에서 공실을 전제로 자금계획을 세우지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 소멸 구조 ≠ 투자 적합성”
의정부지방법원 2025타경64234 케이트리 525호는 등기부 권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 임의경매와 가압류 3건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 98,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 투자 적합성이 높다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 숙박시설이고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 보증금, 운영계약 및 인도 가능성을 확인하지 못하면 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 2억원에서 최저가 9,800만원까지 내려왔지만, 이것이 실제 숙박시설 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 2회 유찰 이력과 용도 특성을 감안하면 거래사례 및 운영수익 검증 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
이 물건의 승부처는 단순히 얼마까지 유찰됐느냐가 아닙니다. 98,000,000원에 취득한 뒤 실제로 어떤 권리와 점유관계를 넘겨받고, 숙박시설로서 얼마의 가치를 실현할 수 있는지가 핵심입니다. 권리분석은 출발점일 뿐, 최종 입찰 판단은 현장과 운영조건을 확인한 이후에 내려야 합니다.
