의정부지방법원 2025타경64234. 고양시 일산서구 대화동 케이트리 5층 525호입니다. 감정평가상 이 호실은 숙박시설로 이용 중이며, 건물은 지하4층·지상16층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2021.02.08.입니다. 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 하경목이 2022.06.02. 소유권을 취득했고 같은 날 도화동신용협동조합 앞으로 채권최고액 174,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 현대카드·케이뱅크·롯데카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수 0원과 점유·임대관계 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64234 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2307-16 케이트리 5층 525호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상16층 · 제5층 제525호 · 사용승인일 2021.02.08. |
| 소유자 | 하경목 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 146,391,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.02. 설정된 도화동신용협동조합 근저당권 174,000,000원입니다. 2025.09.16. 임의경매개시결정의 채권자는 제물포신용협동조합(변경전: 도화동신용협동조합)으로 등기돼 있으며, 이후 현대카드 40,561,292원, 케이뱅크 73,775,043원, 롯데카드 15,342,699원의 가압류가 차례로 설정됐습니다. 이 세 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 68,600,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 48,020,000원(감정가 24%)입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 숙박시설입니다. 현재 비교 가능한 동일 유형 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수는 없습니다. 오히려 2회 유찰됐다는 사실 자체를 시장이 감정가와 물건 특성을 보수적으로 평가한 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 도화동신용협동조합 | 174,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 40,561,292원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 73,775,043원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,342,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 303,679,034원, 예상 채권배당은 95,836,000원, 총 미배당은 207,843,034원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스 제1전시장 동측 인근으로, 주위에는 아파트단지·숙박시설·근린생활시설·전시장·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중이며 기본 위생·급배수, 화재탐지·소화, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,216,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 16미터, 남동측 약 14미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 사용·점유관계를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 현재 숙박시설로 이용 중인 만큼 운영 방식과 인도 가능 시점이 낙찰 후 활용계획에 직접 영향을 줍니다.
- 가격 기준 재검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 숙박시설의 실제 거래 및 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 총 미배당 207,843,034원은 채권자의 미회수액이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2022.06.02. 도화동신용협동조합 근저당이 기준이고 그 뒤 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 숙박시설의 실제 가치
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 98,000,000원까지 내려왔지만, 이 호실은 숙박시설이고 임대관계가 미상입니다. 시장 실거래 기준 없이 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
등기 권리는 단순, 가격 평가는 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라 실제 점유·숙박 운영관계와 이 자산의 현실적인 환금가치를 확인하는 것입니다.
