대구지방법원 2025타경10326. 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 88-1의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 기와지붕 2층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김중필이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2017.02.28. 설정된 영해새마을금고 채권최고액 351,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2020.12.21. 임준태 근저당 1,100,000,000원, 2024.11.08. 신용보증기금 가압류 40,000,000원, 2025.04.07. 중소기업은행 가압류 11,044,865원, 2025.09.18. 영해새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 현장·매각범위 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10326 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 88-1 · 경상북도 영덕군 영해면 호지마을길 29 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 기와지붕 2층 · 외벽 치장돌 붙임 등 · 내벽 벽지 및 타일 등 · 바닥 장판지 및 타일 등 · 샷시창호 |
| 토지 | 427.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김중필 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 385,483,600원 / 269,839,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 290,715,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.02.28. 영해새마을금고 근저당입니다. 2020년 임준태 근저당과 이후 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 매각범위 — 일괄매각이지만 모든 제시외 건물이 포함되는 것은 아니다
매각물건명세서 비고의 핵심은 일괄매각입니다. 제시외 건물 중 4-1, 4-3, 4-4, 4-5는 매각에 포함되지만, 4-2는 의뢰외 필지인 괴시리 86-5 지상에 소재해 매각에서 제외됩니다. 또한 최저매각가격은 그 건물 소재로 인해 제한받는 가격으로 기재돼 있습니다.
목록8은 지목상 전이나 현재 마당 및 정원으로 사용 중이며, 정원수 다수가 식재돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,577,746원 |
| 1. 근저당 · 영해새마을금고 | 351,000,000원 | 265,261,254원 |
| 2. 근저당 · 임준태 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 11,044,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 269,839,000원에서는 집행비용을 제외한 265,261,254원이 영해새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당은 1,236,783,611원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 후순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 269,839,000원 | 265,261,254원 | 1,236,783,611원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 188,887,300원 | 185,442,878원 | 1,316,601,987원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 132,221,109원 | 129,570,013원 | 1,372,474,852원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 290,715,530원은 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 185,442,878원, 129,570,013원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족이며, 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영해고등학교 북서측 인근 및 남동측 인근에 소재하고, 주위는 농경지·학교·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일련번호 1~3, 8은 차량 접근이 가능하고, 5~7은 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 표시 토지는 427.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 91,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 난방시설이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 제시외 건물 4-1·4-3·4-4·4-5는 포함되지만 4-2는 괴시리 86-5 지상에 있어 제외됩니다. 현장에서 위치와 경계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 여러 목록이 함께 매각되는 구조이므로 토지·건물별 현황과 실제 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 목록8 현황. 지목상 전이나 현재 마당 및 정원으로 사용 중이고 정원수 다수가 식재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 현장 확인은 필수”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2017.02.28. 영해새마을금고 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 단독주택과 토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물 중 4-2가 매각에서 제외되는 등 현장과 매각범위 확인의 비중이 큰 물건입니다. 감정가 385,483,600원에서 1회 유찰된 269,839,000원이 현재 최저가이지만 실거래 자료가 없으므로 단순히 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 무난, 가격은 검증, 현장은 필수 확인. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
