대구지방법원 2025타경9727. 침산1차푸르지오 105동 40층 건물 중 32층 3206호 아파트입니다. 현재 소유자는 방선영이고, 2012.09.28 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 357,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.09.09 설정된 국민은행 근저당권 660,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 추가 근저당 48,000,000원, 엄채윤 가압류 210,706,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 172,000,519원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 681,000,000원에서 한 차례 유찰된 476,700,000원입니다. 배당표상 채권 미회수액은 크게 남지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있고 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 상태도 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 32층3206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 105동 40층 중 32층 · 아파트로 이용 중 |
| 시세 비교면적 | 123.4㎡ |
| 소유자 | 방선영 (2012.09.28 소유권이전 · 거래가액 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 476,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구액 | 541,614,675원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.09.09 국민은행 근저당권입니다. 2022.05.18 추가 근저당, 2022.10.31 가압류, 2025.04.09 가압류와 2025.11.10 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2012년과 2015년의 대구은행 근저당권은 2021.09.09 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 지표는 우호적, 면적 혼재는 주의
침산1차푸르지오(2-2)는 700세대이며, 시세 비교 대상 면적은 123.4㎡입니다. 전체 12건 평균은 674,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 707,500,000원, 최신 거래 865,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 +16.5%를 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 476,700,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 135.62㎡ | 16 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 135.62㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 112.11㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2025.10 | 135.62㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 112.11㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2025.09 | 135.62㎡ | 34 | 780,000,000원 |
| 2025.08 | 135.62㎡ | 18 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 135.62㎡ | 17 | 720,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 707,500,000원 |
최근 구간 가격 추세가 +16.5%로 제시돼 있어 하락 추세 자료는 아닙니다. 최신 거래 역시 2026.07의 865,000,000원으로 전체 12건 평균보다 높습니다. 다만 최신 거래 면적은 135.62㎡이므로 대상 면적과 동일한 직접 비교거래로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,167,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 469,533,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 엄채윤 | 210,706,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,000,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,090,706,519원 중 469,533,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 621,173,519원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.5% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 476,700,000원 | 469,533,000원 | 621,173,519원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 333,690,000원 | 328,218,340원 | 762,488,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 233,583,000원 | 229,512,838원 | 861,193,681원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 대구일중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도 3호선 북구청역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 40층 건물 중 32층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·경보·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 7차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역 등이며, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 침산1차푸르지오(2-2)는 700세대이며 사용승인 관련 기준일은 2005.11.28입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황과 원본 서류를 대조하세요.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감·구조변경·파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 시세 면적 구분. 최근 12개월 평균 707,500,000원은 112.11㎡와 135.62㎡ 거래가 섞인 수치입니다. 대상 비교면적 123.4㎡ 거래와 분리해서 보세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 621,173,519원이 남더라도 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 333,690,000원, 3회 유찰 시 233,583,000원으로 내려가지만 채권자 미배당액만 커지고 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 시세 비교는 면적을 나눠 봐야 한다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.09.09 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 최저가 476,700,000원이 최근 12개월 평균 707,500,000원의 67.4%이고 가격 추세는 +16.5%로 제시돼 있어 숫자만 보면 우호적입니다.
다만 최근 거래의 상당수가 135.62㎡이고, 대상 비교면적 123.4㎡의 확인 거래는 2025.04 538,000,000원, 2025.02 487,000,000원, 2024.11 660,000,000원입니다. 여기에 임대관계 미상과 내부상태 미확인이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 낮게 계산되지만, 실제 입찰가는 대상 면적 거래와 점유·내부 확인까지 마친 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
