대구지방법원 2025타경9727. 대구 북구 칠성동2가 침산1차푸르지오 105동 32층 3206호 아파트입니다. 현재 소유자는 방선영이며 2012.09.28 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 357,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2021.09.09 설정된 국민은행 채권최고액 660,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2022.05.18 같은 국민은행의 48,000,000원 근저당, 엄채윤의 210,706,000원 가압류, 중소벤처기업진흥공단의 172,000,519원 가압류가 이어졌고 2025.11.10 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 쪽은 단순하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 681,000,000원으로 아직 0회 유찰인 신건입니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 707,500,000원, 최저가는 그 평균의 96.3%입니다. 최신 거래는 2026.07 865,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +16.5% 추세입니다. 따라서 하락장을 전제로 깎아 볼 데이터는 아니지만, 신건 가격이 최근 평균보다 크게 낮은 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9727 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 32층3206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 제105동 40층 중 32층 |
| 소유자 | 방선영 (2012.09.28 소유권이전 · 거래가액 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 681,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 541,614,675원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.09.09 국민은행 근저당권이며, 같은 은행의 후순위 근저당과 2022년·2025년 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 대구은행 근저당과 과거 압류·가압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 할인폭은 제한적
침산1차푸르지오의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 674,166,666원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 707,500,000원이며 신건 최저가는 그 평균의 96.3%입니다. 최신 거래는 2026.07의 865,000,000원, 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 +16.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 135.62㎡ | 16 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 135.62㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 112.11㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2025.10 | 135.62㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 112.11㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2025.09 | 135.62㎡ | 34 | 780,000,000원 |
| 2025.08 | 135.62㎡ | 18 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 135.62㎡ | 17 | 720,000,000원 |
| 2025.06 | 135.62㎡ | 32 | 745,000,000원 |
| 2025.04 | 123.4㎡ | 7 | 538,000,000원 |
| 2025.02 | 123.4㎡ | 7 | 487,000,000원 |
| 2024.11 | 123.4㎡ | 6 | 660,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 707,500,000원 |
표본 거래에는 112.11㎡·123.4㎡·135.62㎡ 거래가 함께 포함돼 있고, 거래가는 487,000,000원~865,000,000원으로 폭이 큽니다. 대상 면적 기준은 123.4㎡로 표시돼 있으므로 개별 거래와 단순 일대일 비교보다는 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 함께 보는 편이 안전합니다. 현재 최저가가 최근 평균의 96.3%라는 점은 가격상 우호적이지만, 신건에서 압도적인 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 681,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,210,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 11,790,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 엄채윤 | 210,706,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,000,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 681,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,090,706,519원, 채권자 예상배당은 671,790,000원, 미배당은 418,916,519원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구일중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·주택·근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도 3호선 북구청역이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 32층이며 위생·급배수·승강기·소화전·경보·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 7차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
- 단지. 침산1차푸르지오(2-2), 700세대, 사용승인일 2005.11.28입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태·구조·파손 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.09.09 국민은행 660,000,000원 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차·점유 재확인. 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 현장 조사 때 거주인이 부재했습니다. 실제 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 신건 681,000,000원은 최근 12개월 평균 707,500,000원의 96.3%입니다. 최근 거래 추세 +16.5%와 최신 거래 865,000,000원을 함께 보되 거래면적 차이를 감안하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 544,800,000원, 2회 유찰 시 435,840,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 회차별 가격과 경쟁 강도를 분리해 판단하세요.
- 내부 상태. 내부 구조변경·마감·파손 여부가 직접 확인되지 않았으므로 현장 및 관련 자료 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신건답게 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2021.09.09 국민은행 근저당 이후 권리도 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액 418,916,519원이 남아도 낙찰자에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 707,500,000원보다 낮은 681,000,000원이고 최근 거래 추세는 +16.5%입니다. 다만 현재는 0회 유찰 신건이고 최근 평균 대비 비율도 96.3%여서 큰 할인이라고 단정할 수준은 아닙니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 거래와 면적 차이를 확인하며 보수적으로 접근할 물건입니다.
