의정부지방법원 2025타경64236. 등기상 소유자는 유월자이고, 2021.07.02 거래가 380,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2025.02.18 설정된 주식회사씨앤제이에셋대부의 채권최고액 90,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수번호·같은 순위로 주식회사조이모기지대부의 채권최고액 90,000,000원 근저당권도 설정돼 있고, 이후 하헌승 근저당권, 국세 압류, 양주지역산림조합·서울보증보험주식회사 가압류 및 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에 박범진(배우자 최현주)이 2018.03.09 전입한 것으로 나타납니다. 이 날짜는 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금과 배당절차 확인 전에는 매수인 인수를 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 6층 613호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 강송로 49 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제6층 제613호 · 관리상태 대체로 무난 |
| 소유자 | 유월자 · 2021.07.02 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 151,263,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 64,964,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 전입
임차인·점유자 분석
실제 임차인 확인 대상 1명. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박범진(배우자 최현주) 본인의 점유·전입 조사 내역입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 우선변제권, 최종 인수액은 모두 원본 서류 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범진(배우자 최현주) | 2018.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
② 가격 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘실질취득 미상’
현재 최저매각가는 151,263,000원으로 감정가 441,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 최저가는 4회 유찰 105,884,100원, 5회 유찰 74,118,870원입니다. 그러나 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실제 매입비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 151,263,000원 | 655,783,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 105,884,100원 | 700,527,449원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 74,118,870원 | 731,744,442원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,917,682원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사조이모기지대부 | 90,000,000원 | 58,345,318원 |
| 4. 근저당 · 하헌승 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양주지역산림조합 | 523,791,458원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,337,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 804,129,172원 중 148,345,318원이 배당되고, 655,783,854원이 미배당되는 계산입니다. 다만 박범진의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당순서와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석역 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·단독 및 다가구주택·각종 근린생활시설이 소재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용중이었습니다. 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조한 조사여서 현황 대조가 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 613호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지입니다. 북동측 약 25미터, 남동측 약 20미터 내외, 북서측·남서측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박범진의 보증금 확인이 최우선. 전입 2018.03.09는 말소기준 2025.02.18보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황자료로 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득가를 계산하지 말 것. 대항력이 인정되는 보증금이 배당으로 회수되지 않는 경우 해당 미배당액이 매수인 부담이 될 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 공부와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수에 과도한 가점 금지. 3회 유찰됐지만 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국세 압류가 등기돼 있으며 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구종기 관련 서류와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
이 사건은 감정가 441,000,000원에서 최저가 151,263,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 순서는 반대입니다. 2018.03.09 전입한 박범진(배우자 최현주)이 2025.02.18 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원”도, “실질취득 151,263,000원”도 아닙니다.
등기 후순위 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 최종 부담이 달라질 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료도 없어 감정가 대비 34%만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단보다 임차인 확인이 먼저인 물건이며, 그 확인이 끝난 뒤에야 입찰가 상한과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
