의정부지방법원 2025타경64236. 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238, 윈스턴파크1 6층 613호입니다. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가서상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 4억 4,100만원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 7,411만 9,000원까지 내려왔습니다.
등기부상 핵심 말소기준권리는 2025년 2월 18일 설정된 주식회사 씨앤제이에셋대부의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 더 중요한 변수가 있습니다. 점유자 박범진(배우자 최현주)의 전입일은 2018년 3월 9일로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금의 규모를 현재 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 6층 613호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 강송로 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유월자 (2021.07.02. 소유권 이전, 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 74,119,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 씨앤제이에셋대부 / 64,964,383원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 14,823,800원 (최저매각가격의 20% 계산) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 2월 18일
소유권은 2021년 7월 2일 유월자에게 이전되었으며, 당시 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 해 8월 9일 양주지역산림조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정되었으나, 이 권리는 2025년 2월 18일 말소된 것으로 확인됩니다.
말소기준권리 설정 이후에는 조이모기지대부의 근저당권, 하헌승의 근저당권, 국세청 관련 압류, 양주지역산림조합의 가압류, 서울보증보험의 가압류 등이 등재되었습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 가처분도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 권리자 | 설정일 | 채권최고액 / 청구액 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 양주지역산림조합 | 2021.08.09 | 264,000,000원 | 이미 말소 |
| 씨앤제이에셋대부 | 2025.02.18 | 90,000,000원 | 말소기준 |
| 조이모기지대부 | 2025.02.18 | 90,000,000원 | 동일 접수번호 |
| 하헌승 | 2025.02.25 | 90,000,000원 | 매각 소멸 |
| 양주지역산림조합 | 2025.06.17 | 523,791,458원 | 매각 소멸 |
| 서울보증보험 | 2025.11.19 | 10,337,714원 | 매각 소멸 |
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 선순위 대항력 가능성
현황조사상 박범진(배우자 최현주)이 확인됩니다. 전입일은 2018년 3월 9일로 말소기준권리인 2025년 2월 18일보다 앞섭니다. 따라서 선순위 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범진 (배우자 최현주) |
2018.03.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확인된 점유자 | 박범진(배우자 최현주) |
|---|---|
| 전입신고일 | 2018.03.09 |
| 말소기준권리일 | 2025.02.18 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하여 총취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
따라서 배당 시뮬레이션에 기재된 매수인 인수 0원은 임차인 보증금이 확인되거나 인수 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다. 해당 시뮬레이션은 임차인 보증금이 반영되지 않은 수치이므로 입찰가 산정에 그대로 사용해서는 안 됩니다.
입찰 전에 반드시 확인할 사항은 임대차계약서 원본, 실제 보증금과 증액 내역, 확정일자, 주민등록 전입 및 유지 여부, 실제 점유자, 배당요구 여부, 임차인의 배당 수령 예상액입니다. 이 중 하나라도 확인되지 않으면 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 16.81%라도 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 74,119,000원으로 감정가 441,000,000원의 약 16.81%입니다. 다섯 차례 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다.
다만 이 사건은 동일 물건의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가 및 시장 추세를 비교할 수 있는 거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지, 또는 감정가가 현재 시장가를 적절히 반영하는지 판단할 수 없습니다.
다섯 차례 유찰되었다는 사실도 중요합니다. 유찰 원인을 특정할 수는 없지만, 반복된 유찰은 점유관계와 권리관계, 건물 이용상태, 실제 매수 수요 및 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 현재 가격만 보고 유찰 횟수를 매수 기회로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,119,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 단순 배분 결과입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권 및 가압류 채권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,734,142원 | - |
| 1. 씨앤제이에셋대부 근저당 | 90,000,000원 | 72,384,858원 | 17,615,142원 |
| 2. 조이모기지대부 근저당 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 3. 하헌승 근저당 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 4. 양주지역산림조합 가압류 | 523,791,458원 | 0원 | 523,791,458원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 10,337,714원 | 0원 | 10,337,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 804,129,172원 | 72,384,858원 | 731,744,314원 |
집행비용 추정 1,734,142원, 채권자 배당액 72,384,858원, 채권자 미배당 합계 731,744,314원입니다. 당해세·조세채권·임차인 보증금 및 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 위 배당표는 최종 배당표가 아닙니다.
② 신청채권자의 청구액은 64,964,383원인데, 시뮬레이션에서는 씨앤제이에셋대부 근저당에 72,384,858원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 피담보채권액과 이자·비용을 포함한 채권계산서로 확인해야 합니다.
③ 씨앤제이에셋대부와 조이모기지대부의 근저당권은 같은 날, 같은 접수번호 392107로 기재되어 있습니다. 시뮬레이션은 씨앤제이에셋대부에 먼저 배당하고 조이모기지대부에는 배당하지 않는 방식이므로, 실제 공동담보 여부와 배당순위 및 배당액 배분은 등기 원본과 매각 관련 서류를 대조해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
제시된 시나리오상 추가 유찰이 발생하면 매각대금이 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 다음은 임차인 보증금과 별도 조세채권을 제외한 채권자 배당 시뮬레이션입니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 74,119,000원 | 72,384,858원 | 731,744,314원 |
| 6회 유찰 시 | 51,883,300원 | 50,549,401원 | 753,579,771원 |
| 7회 유찰 시 | 36,318,310원 | 35,264,580원 | 768,864,592원 |
이 시나리오는 매각가격 변화에 따른 채권자 미배당액을 보여줄 뿐, 매수인의 실질취득비용을 나타내지는 않습니다. 임차인 보증금이 인수되는 상황이라면 낙찰가가 낮아져도 총취득비용은 그에 비례해 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 고양시 일산동구 백석동, 백석역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 단독·다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 백석역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어 마감, PVC 샷시 창호로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 북동측 약 25m, 남동측 약 20m, 북서측 및 남서측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용 제한. 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인에 제한이 있었으므로 건축물대장과 실제 이용현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 백석역 인근의 상업·업무 및 주거 혼합지역이라는 입지 장점은 있으나, 5회 유찰과 선순위 임차인 가능성, 거래가격 비교자료 부재를 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 박범진(배우자 최현주)의 임대차계약서, 실제 보증금, 증액 내역, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 상태를 반드시 확인하세요.
- 대항력 요건 확인. 2018.03.09 전입일만으로 최종 결론을 내리지 말고 실제 인도·점유와 주민등록 유지 여부를 확인하세요. 말소기준권리보다 앞선 전입이라는 점은 핵심 위험입니다.
- 실질취득액 재산정. 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지 확인한 뒤 낙찰가와 합산하세요. 인수액이 확정되기 전에는 입찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 14,823,800원을 준비해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 씨앤제이에셋대부와 조이모기지대부의 같은 접수번호 근저당권 관계, 공동담보 여부, 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 은평세무서장 및 동고양세무서장 관련 압류가 있습니다. 체납 조세와 당해세 등 법정 우선권리의 존재 및 배당관계를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지, 임차인과 소유자 중 누가 점유하는지, 인도 가능성과 명도 비용을 확인하세요. 소유자 점유라고 단정해서는 안 됩니다.
- 건축물대장 대조. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 대조하고 실제 용도 및 위반사항 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 운영비. 관리사무소에 체납 관리비, 공용부분 부담금 및 기타 미납금을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래·임대 사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 7,411만원보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 4억 4,100만원에서 5회 유찰되어 최저가 7,411만 9,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격입니다. 하지만 이 가격이 곧 실제 취득가격이라는 보장은 없습니다.
2018년 3월 9일 전입한 박범진(배우자 최현주)의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 2025년 2월 18일 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 미배당액을 인수할 가능성이 있습니다. 이 위험은 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 없어지지 않습니다.
더구나 실거래 시세를 비교할 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력도 확정할 수 없습니다. 특별매각조건에 따른 입찰보증금 20%와 복수 근저당권의 배당관계도 함께 검토해야 합니다.
종합적으로 이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 임차인 및 배당관계의 불확실성이 훨씬 큰 사례입니다. 임대차관계가 해소되지 않는 한 가격이 더 내려가더라도 무조건 유리해지는 물건은 아닙니다.
