대구지방법원 2025타경9964. 경산시 하양읍 대학리 1222, 1223 주1동과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 토지의 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업나지, 용도지역은 일반공업지역이며 토지면적은 5,702.1㎡입니다. 소유자는 주식회사창원정공입니다. 권리분석의 출발점은 2020.11.10 설정된 중소기업은행 근저당권 1,836,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.
같은 날 후순위로 설정된 중소기업은행 근저당권 3,564,000,000원과 이후의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 두 근저당권은 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었고, 한국자산관리공사가 이 사건의 경매 채권자로 등기되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1222, 1223 주1동 · 경상북도 경산시 하양읍 지식산업4로 84 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업나지 |
| 토지 | 5,702.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사창원정공 |
| 감정가 / 최저가 | 6,730,381,200원 / 6,730,381,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 5,583,906,084원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 컨테이너 2개 매각 제외 · 태양광발전설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.10 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권 1,836,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 3,564,000,000원도 후순위 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.08.26 장이준 가압류 8,691,525원, 2026.01.28 서울보증보험 주식회사 가압류 105,195,260원 역시 말소기준권리 이후의 권리입니다. 2025.01.02 및 2026.02.06의 보전처분은 각각 회생절차 폐지결정 확정 후 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유관계 — 모두 말소기준권리 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임무송 | 470.5 | 2022.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 창원메디칼 | 100.0 | 2021.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨더블유테크 | 330.0 | 2025.07.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유관계의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.11.10 이후입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 세 건 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 그 세부내용을 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 점유자는 없습니다.
③ 가격·배당 — 시세가 아니라 배당구조를 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 6,730,381,200원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 유찰 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,730,381,200원 | 5,513,886,785원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,384,304,960원 | 5,328,061,910원 | 185,824,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,307,443,968원 | 4,261,969,528원 | 1,251,917,257원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 채권자 청구액이 전액 배당되는 계산이며, 소유자에게 1,146,790,603원이 남는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,730,381,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 69,703,812원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,836,000,000원 | 1,836,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,564,000,000원 | 3,564,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 장이준(개명 전: 장세웅) | 8,691,525원 | 8,691,525원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 105,195,260원 | 105,195,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,146,790,603원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 및 매각범위 메모
- 토지. 면적 5,702.1㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업나지, 평지·세로장방 형태입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 경제자유구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 도로. 중로한면이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 완충녹지에도 접합니다.
- 공시지가. 236,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 컨테이너 2개와 목록 1,2 지상 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 세부내역. 임무송·주식회사 창원메디칼·주식회사 씨더블유테크의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.11.10 을구 1번 근저당권 1,836,000,000원이 말소기준권리인지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 권리이전 확인. 중소기업은행의 근저당권이 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 내용을 확인하세요.
- 매각범위 구분. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너 2개와 태양광발전설비는 제외되므로 현장에서 경계를 구분해 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 6,730,381,200원을 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 변동요소. 제시된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유와 매각범위는 직접 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.10 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유관계 3건도 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 실무상 확인 포인트는 별도로 남습니다. 점유자들의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되는 반면 컨테이너 2개와 태양광발전설비는 제외됩니다. 또 실거래 비교자료가 없어 6,730,381,200원의 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유·매각범위는 원본과 현장 확인입니다.
