대구지방법원 2025타경9964. 경상북도 경산시 하양읍 대학리 소재 기타 건물 및 토지의 임의경매 사건입니다. 소유자는 주식회사창원정공이며, 2020년 11월 10일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,836,000,000원 및 3,564,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 점유자가 존재하고 보증금 내역이 확인되지 않았으며, 매각 대상에서 제외되는 시설도 있습니다. 권리 소멸 여부와 실제 취득·사용 가능성은 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 가압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2020년 11월 10일 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정이며, 두 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 권리의 이전이므로 별도의 선순위 권리로 중복 계산하지 않습니다.

후순위 장이준 및 서울보증보험 주식회사의 가압류와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 보전처분은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 점유자 분석 — 실제 신고자 3명, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인된 실제 점유 신고자는 임무송, 주식회사 창원메디칼, 주식회사 씨더블유테크입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자가 아니라 각각 별도의 점유 신고자입니다.

점유 부분은 조사에 기재된 수치이며, 면적 단위와 실제 경계는 원본 자료 및 현장에서 확인해야 합니다. 대항력 표시는 확인된 신고일이 말소기준권리보다 늦다는 조사상 판정에 따른 것입니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 공업지역의 기타 건물 및 토지입니다. 법인 점유자의 사업자등록, 실제 사용 부분, 계약 당사자와 점유 개시 경위를 확인해야 합니다. 조사에 기재된 신고일만으로 모든 임대차 관계가 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인

이 사건의 감정가는 6,730,381,200원이며, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 4,711,267,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 70%입니다.

그러나 동일 용도·입지·규모의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 절차상 가격 하락을 나타낼 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

후속 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 차기 최저매각가는 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,711,267,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 추정 집행비용을 공제한 뒤 을구 1번 근저당권에는 전액, 을구 2번 근저당권에는 일부 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당권 2건은 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로, 배당표의 중소기업은행 표시는 원설정 근저당권을 식별하는 명칭입니다. 실제 배당수령권자와 채권별 배당액은 권리이전 내역을 반영한 배당표로 대조해야 합니다. 신청채권의 청구액과 각 근저당권 채권최고액은 서로 다른 기준이므로 이를 합산하거나 신청채권자 회수액을 확정해서는 안 됩니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 미배당액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 매각범위 — 제시외 건물 포함, 일부 설비 제외

일괄매각이므로 부동산을 함께 취득하는 구조이지만, 매각 제외 시설까지 일괄 취득하는 것은 아닙니다. 감정평가서의 제시외 물건 목록과 매각물건명세서를 대조해 포함 건물 및 제외 설비의 위치·규모·소유권 관계를 구분해야 합니다.

⑥ 토지·입지 및 환금성 메모

• 토지 규모. 공장용지 5,702.1㎡입니다. 건물과 토지의 매각목록 및 실제 경계는 원본과 대조해야 합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 경제자유구역과도 포함·접함 관계가 확인됩니다.
• 도로. 중로한면 조건입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 관계가 확인됩니다.
• 토지 형상. 평지·세로장방형이며, 토지이용상황은 공업나지로 표시됩니다.
• 공시지가. 236,000원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세 또는 본 물건의 적정 입찰가격을 의미하지 않습니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역 포함, 완충녹지 접함 관계가 확인됩니다. 실제 개발·건축·사용계획에 미치는 영향은 관련 도면과 관할기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공업지역의 토지·건물 일괄매각 물건으로, 실제 사용 가능성과 매수 수요를 개별적으로 검증해야 합니다. 유사 실거래가격이 확인되지 않아 환금성의 수준을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 유사한 공장용지·건물의 최근 거래와 실제 사용 가능성을 비교하세요.
• 점유자 3명 확인. 임무송, 주식회사 창원메디칼, 주식회사 씨더블유테크의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금을 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 법인 점유자의 사업자등록·대항요건을 추가 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 중소기업은행의 근저당권 2건이 한국자산관리공사로 이전된 내역과 실제 배당수령권자를 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 범위를 감정평가서 및 매각목록에서 확인하세요.
• 컨테이너 확인. 매각에서 제외되는 컨테이너 2개의 소유권 및 이전·철거 문제를 확인하세요.
• 태양광발전설비 확인. 목록 1, 2 지상의 매각 제외 설비에 대해 소유자·설치계약·존치 여부 및 사용관계를 확인하세요.
• 토지이용계획 대조. 일반공업지역, 경제자유구역, 지구단위계획구역과 도로 저촉 관계를 실제 이용계획에 반영하세요.
• 회차별 가격 판단. 후속 유찰 시나리오는 확정 일정이 아닙니다. 실제 매각기일과 최저가를 재확인하고, 실거래 및 시설물 범위를 검증한 뒤 가격을 판단하세요.
• 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 실제 취득 범위”

대구지방법원 2025타경9964는 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 점유 신고자 3명의 보증금이 확인되지 않았고, 매각에서 제외되는 컨테이너 2개와 태양광발전설비가 존재합니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외 시설을 구분하고, 낙찰 후 어떤 부동산과 시설을 실제로 사용할 수 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.

현재 최저매각가 4,711,267,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

결론적으로 등기상 말소 구조는 확인되지만, 점유·매각 제외 시설·시장가격의 불확실성이 남아 있습니다. 입찰가격을 결정하기 전에 실제 취득 범위와 점유관계, 개별 시장가치를 검증해야 하는 사건입니다.