대구지방법원 2025타경10035. 대구 북구 복현동 418-5, 7층 702호 아파트입니다. 소유자는 정해숙이고, 2018.06.01 매매를 원인으로 262,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에서 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.23 평리2재정비촉진구역주택재개발정비사업조합의 957,000,000원 가압류입니다. 기존 광장신용협동조합·신한은행·구미정 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 경매에서 인수할 담보권은 아닙니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 최창영은 2024.10.02 전입해 말소기준권리인 2025.05.23 가압류보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있음이나 인수액을 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10035 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 418-5 7층 702호 · 경진로남1길 17-5 |
| 물건종류 | 아파트 · 10층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 정해숙 · 2018.06.01 매매 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,334,372,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 선순위
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창영 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명입니다. 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 선순위이므로 매수인에게 보증금 잔액이 승계될 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 3% 할인보다 하락 추세를 먼저 본다
동일 면적 84.17㎡의 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 252,500,000원이지만, 2021.09 거래 275,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 2026.04 최신 거래 230,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.17㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 84.17㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.17㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
최저가 223,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 230,000,000원의 97.0%입니다. 금액 차이는 7,000,000원에 불과합니다. 더구나 최근 가격은 이전 거래 대비 16.4% 하락했습니다. 전체 평균 252,500,000원만 놓고 보면 최저가가 88.3%로 싸 보이지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 가압류 · 평리2재정비촉진구역주택재개발정비사업조합 | 957,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 957,000,000원 중 예상배당은 219,078,000원이고 미배당액은 737,922,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 최창영의 보증금이 미상인 만큼 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 가압류 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 223,000,000원 | 219,078,000원 | 737,922,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 781,897,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 817,078,080원 |
⑥ 입지·건물 메모
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 702호이며, 외벽은 화강석·몰탈위 페인트, 내벽은 벽지·타일·인테리어 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 공급 및 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 뉴그랜파크101동 · 16세대 · 2017.07.14 준공입니다.
- 토지. 지목 대, 일반상업지역, 공시지가 1,369,000원/㎡이며 토지면적은 612.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최창영 보증금 확인. 이 물건에서 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 가능액과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 2021.09의 275,000,000원보다 2026.04의 230,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래 대비 16.4% 낮아졌습니다. 전체 평균 252,500,000원을 기준으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 신건 할인폭 점검. 최근 실거래와의 차이는 7,000,000원, 약 3.0%뿐입니다. 임차보증금 불확실성을 감수할 만큼 충분한지 따져야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 점유자 보증금과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 현재 살아 있는 담보권이 복잡한 사건은 아닙니다. 기존 근저당은 모두 말소됐고 2025.05.23 가압류와 그 본압류로 진행된 강제경매 구조입니다. 그러나 최창영의 전입은 2024.10.02로 말소기준보다 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 실제로 얼마를 떠안을지는 아직 계산할 수 없습니다.
가격도 압도적으로 싸지 않습니다. 신건 223,000,000원은 최신 실거래 230,000,000원의 97.0%로 7,000,000원 낮을 뿐이고, 시장 가격은 이전 거래 대비 16.4% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 252,500,000원 대비 88.3%라는 숫자에 기대어 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다. 가격은 소폭 할인, 권리는 임차보증금 미확정. 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
