의정부지방법원 2025타경64826. 고양시 일산동구 성석동 갤러리하우스 101동 302호, 전용 50.43㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 외형만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보고 판단할 물건은 아닙니다. 2021.07.29. 전입한 박상훈의 임차보증금이 147,000,000원으로 최저가보다 크고, 전입도 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
그대로라면 배당 뒤 남는 44,960,200원이 매수인에게 인수될 수 있어, 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 그 확약이 적용되는 박상훈 관련 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-66 갤러리하우스 101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.43㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2013.02.28 |
| 소유자 | 조광래 (2021.07.23. 매매, 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 핵심 위험 해소
말소기준은 2023.04.04. 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류 11,141,967원입니다. 박상훈은 2021.07.29. 전입해 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021.06.28.로 확인됩니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다. 2023.10.12. 임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 건물전부 · 주거 | 2021.07.29 2021.06.28 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 양도전 박상훈 확약 반영 인수 0원 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 제출 |
| 강진규 | 2025.03.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 보증금·점유관계 추가 확인 필요 |
② 시세 비교 — 62.8%라는 숫자보다 ‘거래가 얼마나 오래됐나’를 봐야 한다
동일 면적 50.43㎡ 실거래는 확인되는 표본이 2건입니다. 2021.07. 3층 거래가 147,000,000원, 2022.04. 2층 거래가 185,000,000원이며 평균은 166,000,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 이 평균의 62.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 50.43㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 50.43㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 평균 | 50.43㎡ | 2건 | 166,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 104,300,000원으로, 확인된 실거래 평균 166,000,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 낮습니다. 다만 여기서 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 최신 실거래가 2022.04이고 표본도 2건뿐이며, 단지 규모도 16세대입니다. 현재 시점의 실제 매매 가능 가격을 보여주는 비교자료로는 신선도와 표본이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,260,200원 |
| 1. 박상훈 보증금 · 우선변제 | 147,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 11,141,967원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 박상훈 보증금의 미배당액은 44,960,200원입니다. 그러나 2026.07.09.자 확약에 따라 그 미배당액을 매수인이 실질 인수하는 것으로 보지 않습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 비고상 “양도전: 주택임차권자 박상훈”으로 기재되어 있어, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 박상훈 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 104,300,000원 | 44,960,200원 | 0원 | 104,300,000원 |
| 6회 유찰 시 | 83,440,000원 | 65,461,920원 | 0원 | 83,440,000원 |
| 7회 유찰 시 | 66,752,000원 | 81,849,536원 | 0원 | 66,752,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 사용승인은 2013.02.28.입니다.
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며, 공시지가는 671,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 갤러리하우스 101동·102동 합계 16세대, 동일면적 확인 실거래 2건에 그쳐 거래 표본이 얕습니다. 평균 유찰 횟수 5.0회라는 점도 재매각 가능성을 보수적으로 보게 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 박상훈 임차권등기 말소. 확약을 전제로 실질 인수 0원으로 분석했으므로, 낙찰 후 말소절차가 실제로 이행되는 구조인지 매각물건명세서와 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 강진규 점유 확인. 2025.03.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2021.07·2022.04 두 건뿐입니다. 과거 거래가를 현재 시장가격으로 그대로 환산하지 말고 인근 다세대 매물과 실제 체결 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 수요·입지·점유·대출 가능성 등 반복 유찰의 원인이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 확약의 유효성과 환금성이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 149,000,000원에서 5회 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔고, 과거 동일면적 실거래 평균 166,000,000원의 62.8% 수준입니다. 하지만 본래 박상훈 보증금 147,000,000원이 낙찰가를 넘어 대항력 인수형이 될 수 있었던 사건입니다. 결정적 변화는 2026.07.09.자 확약입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 박상훈 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 가격만 보고 높은 평가를 줄 물건도 아닙니다. 16세대 소규모 다세대이고 확인 실거래는 2건, 최신 거래도 2022.04이며 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 주된 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 현재 시세 확인 난도가 높은 물건. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 확약서의 적용을 원문으로 확정하고, 실제 점유와 현재 매매 가능 가격을 얼마로 확인하느냐입니다.
