의정부지방법원 2025타경64826. 고양시 일산동구 성석동 갤러리하우스 101동 302호, 전용 50.43㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원에서 6회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 147,000,000원의 대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 박상훈은 2021.07.29. 전입·점유를 시작했고 2021.06.28. 확정일자를 받아 말소기준인 2023.04.04. 가압류보다 앞서지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출해 매수인에게 넘어갈 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
또 다른 점유자 강진규의 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 순위상 대항력은 없습니다. 따라서 확약 밖에 별도의 대항력 인수형 임차인이 남는 구조도 아닙니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐고, 남은 판단축은 6회 유찰된 다세대의 환금성과 실거래 자료의 오래된 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-66 갤러리하우스 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.43㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2013.02.28 |
| 소유자 | 조광래 (2021.08.12. 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 | 2021.07.29 / 2021.06.28 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 강진규 | 2025.03.10 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박상훈은 전입·점유일이 2021.07.29.로 말소기준인 2023.04.04.보다 빠르고, 확정일자도 2021.06.28.이어서 원래라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 임차인입니다. 실제 현재 최저가 기준 배당계산에서는 보증금 147,000,000원 중 71,295,820원만 배당되고 75,704,180원이 부족합니다.
강진규는 2025.03.10. 전입으로 말소기준권리 이후에 들어온 점유자입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 시점상 대항력이 없어, 박상훈에 대한 확약과 별개로 매수인이 승계할 대항력 보증금 위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래자료가 오래됐다
갤러리하우스 101동·102동은 총 16세대이고, 대상면적 50.43㎡와 일치하는 실거래 표본은 2건입니다. 2021.07. 147,000,000원, 2022.04. 185,000,000원으로 평균은 166,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 50.43㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 50.43㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 평균 | 50.43㎡ | 2건 | 166,000,000원 |
현재 최저가 73,010,000원은 실거래 평균 166,000,000원의 44.0%입니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득액도 현재 최저가와 같습니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 실거래가 2021년과 2022년 두 건뿐이고 최신 거래도 2022.04. 185,000,000원이어서 현재 시세를 충분히 설명하는 표본이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 | 147,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 11,141,967원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 박상훈 보증금 부족분은 75,704,180원입니다. 그러나 2026.07.09.자 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 671,600원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 갤러리하우스 101동·102동은 총 16세대이며, 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 박상훈 인수액. 배당계산상 부족분은 75,704,180원이지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 강진규 점유. 2025.03.10. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.07.과 2022.04. 두 건뿐이므로 현재 매매호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 6회 유찰 이유 확인. 현재 물건과 단지 경매통계 모두 6회 유찰이라는 점을 감안해 현장 상태·수요·매도기간을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 6회 유찰은 이유가 있다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 147,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 73,010,000원에 낙찰받아도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.07.09.자 확약서로 박상훈 측이 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 결론은 달라집니다. 현재 회차의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가 73,010,000원입니다.
다만 이 가격만 보고 곧바로 매력적인 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2021년과 2022년 두 건뿐입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 검증은 여전히 핵심 과제입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장·수요·매도 가능성을 더 엄격하게 보는 접근이 맞습니다.
