의정부지방법원 2025타경64826. 고양시 일산동구 성석동 갤러리하우스 101동 3층 302호, 전용 50.43㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 149,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 51,110,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차권자 박상훈은 2021.06.28 확정일자를 받고 2021.07.29 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.04.04 신용보증재단중앙회 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 147,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 49,790,020원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 97,209,980원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-66 갤러리하우스 제101동 제3층 제302호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.43㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조광래 (2021.07.23 매매, 2021.08.12 소유권이전 · 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,110,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 | 2013.02.28 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 보증금은 남는다
등기부에 보이는 과거 근저당 두 건은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 한국투자저축은행의 2013.03.07 근저당은 2014.03.11 말소됐고, 금호새마을금고의 2014.03.11 근저당도 2021.07.29 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2023.04.04 신용보증재단중앙회 가압류입니다.
박상훈의 임차권등기 자체는 2023.10.12 접수돼 말소기준보다 늦으므로 매각으로 말소됩니다. 하지만 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 앞선 전입·점유에 의해 이미 성립한 상태입니다. 따라서 등기부의 임차권등기가 말소된다는 사실과 미배당 보증금의 인수 여부는 별개입니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
임차인·점유자 분석
확인된 임차인·점유자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 사람은 없으며, 각 점유관계를 별도로 판단해야 합니다.
| 성명 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.07.29 확정 2021.06.28 배당요구 2023.10.12 | 147,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 미배당 97,209,980원 인수 가능 |
| 강진규 점유 부분·용도 미상 | 전입 2025.03.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 |
법정지상권은 해당 없습니다. 토지와 건물이 함께 거래되는 집합건물이며, 별도의 법정지상권 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
갤러리하우스 101동·102동은 총 16세대이고, 전용 50.43㎡ 거래 표본은 2건입니다. 거래평균은 166,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 50.43㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 50.43㎡ | 3층 | 147,000,000원 |
| 평균 | 50.43㎡ | 2건 | 166,000,000원 |
최저가 51,110,000원만 비교하면 거래평균의 30.8%라 매우 싸 보입니다. 그러나 실제로는 임차보증금 미배당액을 더해야 하므로 현재 회차의 실질취득액은 148,319,980원입니다. 이는 거래평균 166,000,000원의 89.3%, 최신 거래 185,000,000원의 80.2%입니다.
명목상 거래평균보다 17,680,020원 낮지만, 거래 표본이 두 건뿐이고 가장 최신인 거래도 2022.04입니다. 특히 같은 3층에서 체결된 2021.07 거래가 147,000,000원으로, 현재 실질취득액은 그 거래보다 1,319,980원 높습니다. 실질취득액이 감정가 149,000,000원보다 낮은 금액도 680,020원에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,980원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 | 147,000,000원 | 49,790,020원 |
| 한국투자저축은행 근저당 2014.03.11 말소 | 650,000,000원 | 0원 |
| 금호새마을금고 근저당 2021.07.29 말소 | 136,500,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 11,141,967원 | 0원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 전액이 박상훈 임차보증금에 배당되지만, 보증금 부족분 97,209,980원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 진행돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 51,110,000원 | 97,209,980원 | 148,319,980원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 35,777,000원 | 112,266,986원 | 148,043,986원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 25,043,900원 | 122,806,890원 | 147,850,790원 |
낙찰가가 51,110,000원에서 25,043,900원까지 내려가도, 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 97,209,980원에서 122,806,890원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 147,850,790원~148,319,980원 범위로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 실질가격 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택 내 3층 302호이며, 사용승인일은 2013.02.28입니다.
- 주변 환경. 성석삼거리 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 671,600원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인되는 동일면적 실거래가 2건에 불과해 매도 시 가격 발견과 거래기간의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 총부담을 분리하지 말 것. 현재 회차 기준 입찰대금 51,110,000원 외에 박상훈 보증금 미배당액 97,209,980원의 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 실제 집행비용, 조세채권과 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 박상훈의 점유·보증금 반환 관계 확인. 임차권등기의 말소와 보증금 반환채무 소멸은 같은 의미가 아닙니다.
- 강진규의 현재 점유 확인. 대항력은 없으나 보증금·점유 부분이 확인되지 않아 명도 일정과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 말소된 근저당 재확인. 한국투자저축은행 근저당은 2014.03.11, 금호새마을금고 근저당은 2021.07.29 말소된 이력을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대의 환금성 반영. 16세대·실거래 2건이므로 장기 보유와 매각 지연 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 매각 진행 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07이므로 실제 진행·변경·매각 결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 관리비 체납, 실제 점유자, 누수·균열·주차 여건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 그 할인분은 대항력 임차인의 미배당 보증금으로 대부분 되돌아옵니다. 현재 회차에서 낙찰가 51,110,000원과 예상 인수액 97,209,980원을 합친 실질취득액은 148,319,980원입니다. 감정가 149,000,000원과의 차이는 680,020원뿐입니다.
추가로 유찰돼 낙찰가가 35,777,000원이나 25,043,900원으로 내려가도 인수액이 함께 늘어나 총부담은 약 1.48억원으로 유지됩니다. 거래평균 166,000,000원과 최신 거래 185,000,000원보다는 낮지만, 실거래가 두 건뿐이고 같은 3층의 2021.07 거래가 147,000,000원이어서 확실한 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금, 실질취득액, 소규모 다세대의 환금성을 먼저 봐야 하는 보수적 검토 대상입니다.