의정부지방법원 2025타경64340. 고양시 일산서구 덕이동 엘리시아 106동 1층 101호, 전용 53.155㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 안재우의 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다. 안재우는 2019.12.10. 전입·점유를 시작하고 2019.12.11. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 219,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.02. 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.05.08.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 안재우 임차권의 원자료상 미배당액 115,441,760원은 존재하지만, 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1054 엘리시아 106동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.155㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2018.09.13. |
| 소유자 | 이영동 (2019.11.10. 매매 · 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 결론이 바뀐다
2018.10.23. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 5,980,000,000원은 2019.09.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2024.09.02. 우리금융캐피탈 가압류 42,208,395원입니다. 안재우의 전입·확정일자와 2023.12.28. 임차권등기는 그보다 앞서기 때문에 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
* 확약을 적용하지 않은 원자료상 현재 회차 미배당 인수액은 115,441,760원입니다. 확약은 안재우 임차권에 한해 적용되며, 다른 점유·권리관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 안재우 외 후순위 전입 확인
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재우 · 건물전부 | 2019.12.10. | 219,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 정덕현 · 101호 | 2025.03.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MADUATONG PRATTHANAH · 101호 | 2025.07.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SITTICHAI PAWEEYA · 101호 | 2025.03.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SITTICHAI PAKAMON · 101호 | 2025.03.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정덕현, MADUATONG PRATTHANAH, SITTICHAI PAWEEYA, SITTICHAI PAKAMON은 모두 전입일이 2024.09.02. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 명도·점유관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 점유자들에게 안재우의 확약이 적용되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 216,000,000원이고 현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 49%, 4회 유찰 상태입니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교자료가 확인되지 않고 전용면적도 비교대상과 일치하는 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 안재우 보증금 | 219,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 42,208,395원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 원자료 계산에서는 안재우 보증금 중 115,441,760원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.05.08. 확약에 따라 안재우가 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 105,840,000원 | 115,441,760원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 84,672,000원 | 136,252,096원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 67,737,600원 | 152,881,677원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다. 사용승인일은 2018.09.13.입니다.
- 입지. 백송고등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 521.0㎡, 공시지가는 838,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.08. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 현재 효력을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 안재우 임차권 말소 절차. 보증금 전액 미변제 상황에서도 임차권등기를 말소한다는 확약이 실제 등기정리에 반영되는지 확인하세요.
- 후순위 점유 확인. 정덕현, MADUATONG PRATTHANAH, SITTICHAI PAWEEYA, SITTICHAI PAKAMON은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 시세 재검증. 감정가 대비 49%라는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 다른 문제입니다. 실거래 비교자료가 없어 주변 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 관련 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 가격뿐 아니라 점유·권리·상품성 요인을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼 사건”
표면만 보면 보증금 219,000,000원의 안재우 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가 105,840,000원에서는 115,441,760원이 미배당되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 원자료상 미배당액은 136,252,096원, 152,881,677원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 2026.05.08. 주택도시보증공사의 확약으로 결론이 달라집니다. 안재우 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 안재우 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 105,840,000원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 ‘싸다’는 결론도 아닙니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%만으로 시세 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 말소기준 후 전입한 점유자들의 명도 확인도 남아 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력과 실제 시장가격을 각각 따로 검증하는 것입니다.
