대구지방법원 2026타경100148. 칠곡군 기산면 영리 소재의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 직원숙소로 사용됐던 건물과 캐노피, 화장실로 구성되어 있고, 숙소 건물은 창호·벽체·바닥이 파손 또는 훼손돼 있으며 화장실도 창호 등이 파손된 상태입니다. 위생·급배수시설은 있으나 장기간 미사용 상태입니다. 토지는 계획관리지역에 속하고, 제공된 토지 정보상 407㎡의 잡종지·상업용 이용상태, 평지·사다리형·소로각지 조건입니다.
등기상 말소기준은 2022.03.04 산동농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행·신용보증기금·농협은행주식회사의 가압류와 2026.01.19 신용보증기금의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에서 권리분석의 결론을 바꾸는 것은 그보다 앞선 목록 4의 1991.01.10 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 매각물건명세서는 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없다는 이유로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 영리 526-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 직원숙소였던 건물 · 캐노피 · 화장실 |
| 소유자 | 강남석 (단독소유) |
| 토지 정보 | 407㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 579,583,200원 / 579,583,200원 (신건) |
| 청구액 | 280,444,743원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 7 지상 이동 용이한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 가등기’가 먼저다
반면 2022.03.04 산동농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보면, 그 뒤의 2025.06.13 중소기업은행 가압류 26,000,000원, 2025.06.26 신용보증기금 가압류 350,000,000원, 2025.07.11 농협은행주식회사 가압류 43,373,984원과 2026.01.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 즉 후순위 금전채권의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 그 사실이 선행 가등기 인수 위험을 없애주지는 않습니다.
확인된 임차인 신고자료는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 등이 미상으로 기재돼 있어 점유·임대관계를 임차인 없음으로 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 선행
현재 최저매각가는 감정가와 같은 579,583,200원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱 중요한 점은 매수인이 인수하는 가등기의 경제적·법적 효과가 금액으로 확정돼 있지 않다는 것입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 579,583,200원 | 571,387,368원 | 207,986,616원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 463,666,560원 | 456,629,894원 | 322,744,090원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 370,933,248원 | 364,940,183원 | 414,433,801원 |
유찰될수록 매각대금과 채권 배당액은 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 매각가가 579,583,200원에서 463,666,560원, 370,933,248원으로 낮아지는 시나리오에서도 목록 4 가등기 인수 자체는 별도의 권리 문제입니다. 단순히 유찰 가격만 보고 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 579,583,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,195,832원 |
| 을구 16번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 350,000,000원 | 185,387,368원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 43,373,984원 | 0원 |
| 갑구 12번 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 779,373,984원 중 예상배당은 571,387,368원이고, 현재 회차 부족액은 207,986,616원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 금전채권 부족액과 목록 4 가등기의 매수인 인수 문제는 서로 별개입니다.
④ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 영동골마을 남측 인근이며 주변은 농가주택, 중소규모 공장 및 농경지 등이 형성된 농공지대입니다.
- 교통. 토지는 직접 또는 인접지를 경유해 차량 접근이 가능하고, 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 직원숙소였던 건물은 창호·벽체·바닥 등이 파손 또는 훼손됐고, 화장실도 창호 등이 파손된 상태입니다. 위생·급배수시설은 있으나 장기간 미사용 상태입니다.
- 토지 이용. 토지 정보상 407㎡, 잡종지·상업용, 평지·사다리형, 소로각지입니다. 기호5) 토지는 공부상 임야이나 현황은 잡종지 상태입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이며, 기호5) 토지는 준보전산지에도 해당합니다. 성장관리계획구역과 접합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 목록 7 지상 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계 등은 미상입니다. 확인된 임차인 신고자료가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록 4 가등기 원본 확인. 1991.01.10 소유권이전등기청구권 가등기의 원인·권리자·본등기 가능성 및 현재 효력을 등기 원본과 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 인수권리 해결 여부 확인. 매각물건명세서는 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 이 전제를 해소할 별도 자료가 있는지 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 점유·임대관계 현장 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용·점유 주체와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 직원숙소와 화장실의 파손·훼손 및 장기간 미사용 상태를 감안해 실제 이용 가능 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 기호5) 토지는 공부상 임야와 현황 잡종지가 다르므로 경계·현황·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 7 지상의 이동 용이한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 현장에 있는 물건과 매각 대상의 범위를 구분해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 가등기부터
이 사건은 후순위 가압류가 많이 붙어 있어 복잡해 보이지만, 그 부분만 보면 정리는 명확합니다. 2022.03.04 산동농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 1991.01.10 목록 4 가등기입니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매수인 인수로 명시하고 있고, 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고도 없어 현재 자료만으로는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
게다가 직원숙소였던 건물과 화장실은 파손돼 있고 장기간 미사용 상태이며, 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 579,583,200원의 시장가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “신건 가격 판단 보류, 가등기 권리확정 선행”입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수 가등기의 성격이 해결되지 않는 한 가격 하락만으로 안전한 입찰이 되는 구조는 아닙니다.
