의정부지방법원 2025타경64362. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 920-2에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 최인영이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 2층 건물로 종교시설(교회)로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2019년 4월 25일 설정된 인천원예농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 권리·가격·활용성을 구분해 보는 것입니다. 기존 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 이용상태가 교회인 특수목적 건물이어서 일반 근린시설과 동일한 수요를 기대하기 어렵고, 실제 활용계획에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 3회 유찰이라는 가격 하락 이력 자체가 충분한 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64362 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 920-2 도로명주소: 경기도 파주시 월롱면 엘지로386번길 67 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 일괄매각 |
| 현재 이용상태 | 종교시설(교회) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·일반철골구조, 2층 건물 |
| 소유자 | 최인영 (단독소유) |
| 감정평가액 | 1,598,313,000원 |
| 최저매각가격 | 548,221,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 801,685,032원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2019.04.25 인천원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 840,000,000원 |
| 권리 이전 | 2025.07.07 농업협동조합자산관리회사 |
| 점유·임대차 | 교회 이용 중 · 실제 점유주체 및 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전
권리관계의 중심은 2019.04.25 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 채무자는 최인영, 최초 근저당권자는 인천원예농업협동조합입니다. 이후 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다.
2013년 월롱농업협동조합 근저당권과 2014년 부천농업협동조합 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준 근저당권 및 그 이후의 임의경매개시결정은 정상적인 매각절차에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기된 근저당권 자체를 매수인이 별도로 변제해야 하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 및 매수인 인수 위험
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 신고 내역 없음 |
| 실제 점유 | 교회 이용 중 · 점유주체 미상 | 현장 확인 |
| 대항력 | 임대차계약·점유자 권원 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 미확인 |
| 매수인 인수액 | 예상배당상 0원 | 추정 0원 |
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 종교시설로 이용 중이며, 실제 소유자 점유인지 제삼자가 사용 중인지 확정할 수 없습니다. 임대차관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 시세의 34%는 아니다
감정평가액은 1,598,313,000원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가격은 548,221,000원이며, 감정가 대비 약 34.3%입니다. 감정평가액과 현재 최저매각가격 사이의 차이가 크지만, 이를 실제 시장가치보다 저렴하다는 증거로 삼기는 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,598,313,000원 | 100% | 평가 기준 |
| 3회 유찰 현재 회차 | 548,221,000원 | 34.3% | 현재 |
| 4회 유찰 시 | 383,754,700원 | 24.01% | 가정 |
| 5회 유찰 시 | 268,628,290원 | 16.81% | 가정 |
특히 이 부동산은 종교시설로 사용 중입니다. 일반적인 주택이나 상가와 달리 매수자의 활용 목적, 건축물 구조, 종교시설 수요, 용도 변경 가능성 등이 거래가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 매입 후 활용 가능한 가치를 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 548,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,882,210원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 인천원예농업협동조합 | 840,000,000원 | 540,338,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가격을 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금액과 순서는 달라질 수 있습니다. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전되어 있으므로, 배당 수령 주체는 최종 권리관계와 배당표에서 확인해야 합니다.
중요: 근저당권의 미배당 발생 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지 않습니다. 정상적인 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액은 예상 인수액 0원과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 548,221,000원 | 540,338,790원 | 299,661,210원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 383,754,700원 | 377,582,134원 | 462,417,866원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 268,628,290원 | 264,067,494원 | 575,932,506원 | 0원 |
각 회차 시나리오의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 즉 근저당권만 놓고 보면 낙찰가격이 낮아지더라도 채권자에게 돌아갈 배당액이 감소할 뿐, 부족액이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·건물·토지 규제 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주LCD일반산업단지 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 2층 건물입니다. 외벽은 복합 판넬 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 구비되어 있습니다. 현재 이용상태는 종교시설(교회)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당합니다. 현재 용도 이외로 사용하려는 경우 건축물 용도 및 관계 법령에 따른 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 군사시설 관련 규제. 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역에 해당하며, 군사시설기타 및 전방지역 25km 제한보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 건축·증축·형질변경 계획은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 기타 토지 규제. 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)이 기재되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다. 해당 허가구역 기재는 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택과 관련된 것으로 표시되어 있으므로 본건 거래에 대한 실제 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 도로 관계. 건축법상 도로 일부 포함 관련 기재가 있습니다. 실제 도로 경계, 토지 이용 가능 범위 및 건축행위에 미치는 영향 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 환금성 — 가격보다 출구가 중요하다
이 사건의 가장 중요한 투자 변수는 특수한 건물 용도와 환금성입니다. 일반적인 주거용 부동산은 인근 실거래와 비교하기 비교적 쉽지만, 교회로 이용되는 근린시설은 매수 목적과 활용 계획에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.
특히 3회 유찰로 감정가 대비 최저가격이 크게 낮아졌다는 사실은 무조건적인 투자 기회로 보기 어렵습니다. 해당 가격대에서 실제로 매수할 수요가 있는지, 현재 건물의 기능을 유지할 수 있는지, 용도 변경이나 개보수에 어느 정도 비용이 드는지 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 포함되는 토지·건물의 범위와 현장 이용 상태를 원본 자료로 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 현재 교회 이용 중이므로 운영 주체, 소유자와의 관계, 임대차계약 및 사용승낙 여부를 확인하세요.
- 대항력 검증. 확인된 임차인은 없지만 임대차관계는 미상입니다. 사업자등록·점유·확정일자 등 관련 사실관계가 발견되면 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019년 인천원예농업협동조합 근저당권과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 할인율 대신 인근 유사 근린시설·종교시설·토지의 실제 거래사례를 검토하세요.
- 건물 상태 점검. 종교시설로 이용되는 2층 건물의 구조, 누수·노후화·설비 상태와 개보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 변경 가능성. 현재 교회 이외의 용도로 활용하려면 건축물대장상 용도, 관련 건축 기준 및 인허가 가능성을 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 군사시설 제한보호구역, 도로 관련 사항 및 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 확인되면 사용권원, 인도 가능 시점 및 필요한 협의·절차를 검토하세요.
- 관리비·공과금. 건물의 미납 공과금과 관리 관련 부담 여부, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 입찰서류 재확인. 매각기일 2026.11.10을 기준으로 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서를 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리 구조는 비교적 단순, 가격 판단은 보류
- 말소기준권리가 명확한 근저당권입니다.
- 과거 선순위 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.
- 근저당권 이전이 새로운 선순위 권리를 만드는 구조는 아닙니다.
- 현재 확인된 임차인이 없고 예상 인수액은 0원입니다.
- 차량 진출입이 용이한 입지로 조사되었습니다.
- 3회 유찰된 물건으로, 시장에서의 가격 수용성을 검증해야 합니다.
- 종교시설로 이용되는 특수목적 건물입니다.
- 실제 점유주체 및 임대차관계가 확정되지 않았습니다.
- 계획관리지역 및 군사시설 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격의 적정성을 단정할 수 없습니다.
- 용도 변경·보수·재매각 과정에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — “많이 떨어진 가격”과 “좋은 매수가격”은 다르다
이 물건은 1,598,313,000원의 감정가에서 3회 유찰을 거쳐 548,221,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 부동산의 핵심은 할인율이 아니라 그 가격에 사서 실제로 어떻게 활용하고, 다시 누구에게 팔 수 있는가입니다.
권리 측면에서는 2019년 근저당권을 말소기준으로 하는 구조가 비교적 명확합니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 교회 이용에 따른 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로, 권리가 완전히 안전하다고 확정할 수는 없습니다.
가격 측면에서는 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 강렬하지만, 최근 실거래가격과 실제 활용가치를 확인하기 전에는 저렴한 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다. 여기에 토지이용 규제, 건물 용도, 환금성까지 검토해야 합니다.
결론: 권리 구조는 비교적 단순하지만 점유 확인이 필요합니다. 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 현재 단계에서는 신중한 접근이 적절합니다.
