의정부지방법원 2025타경64364. 파주시 동패동 골드리치 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가 253,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 60,745,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율을 투자 메리트로 보면 안 되는 구조입니다. 임차권자 김성경은 2020.06.26. 전입, 2020.06.01. 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 240,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.26. 남서울농업협동조합 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 60,745,000원을 가정하면 집행비용 1,493,410원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 59,251,590원이 배당되고, 보증금 중 180,748,410원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 241,493,410원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액이 늘어나므로 총부담은 계속 약 240,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-5 골드리치 4층 402호 · 경기도 파주시 미래로310번길 56-75 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2018.10.12 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 60,745,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 219,032,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.26. 갑구 5번 남서울농업협동조합 가압류입니다. 이후의 가압류·강제경매개시결정·국세 및 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 을구 1번 김성경 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2020.06.26 / 2020.06.01 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명(김성경)입니다. 등기에는 서울보증보험주식회사가 임차보증금반환채권 양수에 따른 대위자로 기재돼 있으나, 이를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
골드리치104동은 총 8세대이며 비교 면적은 51.0㎡입니다. 확인된 실거래는 2022.06. 4층 229,000,000원 1건입니다. 실거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.06.이므로 현재 가격을 촘촘하게 판단하기에는 제한적이지만, 주어진 시세 지표와 비교할 때도 현재 회차 실질취득 241,493,410원은 229,000,000원보다 12,493,410원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 51.0㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 평균 | 51.0㎡ | 1건 | 229,000,000원 |
최저가만 놓으면 실거래 229,000,000원의 26.5%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 가격 매력을 설명하지 못합니다. 인수액을 포함한 실질취득은 실거래 기준 약 105.5%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 70% 이상 싸다”거나 “4회 유찰로 가격 메리트가 크다”고 평가하면 권리구조를 잘못 읽는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,410원 |
| 1. 임차인 김성경 보증금 | 240,000,000원 | 59,251,590원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 219,032,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 미변제액은 180,748,410원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운광초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·소규모 공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2018.10.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 476.0㎡, 공시지가 798,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으며, 감정자료에는 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 골드리치104동은 총 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 확인된 낙찰률은 0.0으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 60,745,000원이 아니라 인수 180,748,410원을 더한 241,493,410원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 김성경의 보증금 240,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 240,000,000원 수준입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 및 관련 원본 내용을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래는 2022.06. 229,000,000원 1건이므로 개별 물건 상태와 현재 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,074만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰된 최저가격이 아니라 240,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차 최저가 60,745,000원에 낙찰되더라도 미배당 보증금 180,748,410원을 인수해 실질취득은 241,493,410원이 됩니다. 5회·6회 유찰까지 가도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
확인된 51.0㎡ 실거래는 229,000,000원 1건이고, 현재 회차 실질취득은 그보다 약 12,493,410원 높습니다. 여기에 4회 유찰, 8세대 규모의 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만 실질취득은 내려오지 않았다”입니다. 가격표가 아니라 인수보증금을 먼저 보는 사건입니다.
