의정부지방법원 2025타경64386. 경기도 파주시 야당동 193-2에 있는 라비앙 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 248,000,000원이었지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 121,520,000원으로 낮아졌습니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 김승진의 241,000,000원 임차보증금은 배당 계산상 부족분이 발생하지만 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하기 때문에 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 전대운은 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하고, 김재만은 대항력은 있으나 보증금이 미상이라 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가에 전대운의 인수액을 더한 141,520,000원이 확인 가능한 실질취득의 하한이고, 여기에 김재만의 미상 보증금이 더해질 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 248,000,000원 1건이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -4.6%로 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 193-2 라비앙 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 건물 내 제2층 제201호 |
| 거래 비교면적 | 52.22㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 임차인 때문에 단순하지 않다
현재 핵심은 세 명의 임차인입니다. 김승진은 241,000,000원 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되고 임차권등기까지 되어 있습니다. 다만 2026.05.21자 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 배당 부족분이 있더라도 매수인 실질 인수는 0원입니다. 전대운은 대항력은 있으나 우선변제권이 없으므로 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수 대상입니다. 김재만 역시 대항력은 있으나 보증금이 미상이라 추가 인수 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김재만 | 201호 · 주거 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 확인 필요 | 미상 |
| 전대운 | 라비앙 상가 01호, 상가 02호 · 주거 | 20,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 | 20,000,000원 |
| 김승진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 241,000,000원 | 확약 · 우선변제권 행사 · 배당요구 | 0원* |
* 김승진은 배당 계산상 부족분 121,981,280원이 발생하지만, 2026.05.21자 인수조건변경확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하여 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 김승진에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 싸지만, 인수액을 더해서 봐야 한다
라비앙2동의 동일 면적 52.22㎡ 거래 중 최근 거래는 2025년 12월 248,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 248,000,000원이며, 비교 대상 전체 평균은 254,000,000원입니다. 최근 대비 추세는 -4.6%로 과거 거래보다 최근 가격이 낮아지는 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.22㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 51.44㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.22㎡ | 1건 | 248,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
현재 최저매각가 121,520,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 다만 이 비율만으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 확인된 인수액 20,000,000원을 더하면 141,520,000원이고, 여기에 김재만의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 가격은 가격 메리트가 분명하지만 임차인 확인이 선행되어야 하는 조건부 메리트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,501,280원 |
| 1. 임차인 김승진 보증금 (우선변제) | 241,000,000원 | 119,018,720원 |
| 인수 · 임차인 전대운 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
명세상 계산에서는 김승진 보증금의 배당 부족분이 121,981,280원으로 나타나지만, 2026.05.21자 인수조건변경확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 김승진 관련 실질 매수인 인수는 0원입니다. 전대운 보증금 20,000,000원은 확약 대상이 아니므로 별도 인수 위험입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(지하철 경의중앙선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 야당역이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 도로·토지. 약 6미터 내외 포장도로와 접하며, 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 단지로 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 전체 평균 대비 최근 거래가 낮아지는 추세가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재만 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상이므로 가장 먼저 실제 보증금·계약관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전대운 인수 2,000만원 반영. 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수 위험입니다.
- 김승진 확약 원본 확인. 2026.05.21자 인수조건변경확약서와 임차권등기 말소 조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 단지 평균 유찰 횟수 4.0회와 매각률 0.0%를 함께 봐야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 거래가 248,000,000원이고 최근 추세가 -4.6%이므로, 인수액과 미상 보증금을 포함한 총취득비용이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 최저가 ≠ 확정된 실질취득가”
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 49%인 121,520,000원까지 떨어져 가격만 놓고 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 거래도 248,000,000원이어서 단순 가격 비교에서는 차이가 큽니다. 하지만 실제 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김승진의 241,000,000원 보증금은 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 정리되지만, 전대운의 20,000,000원은 매수인이 부담하고, 김재만의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮은 최저가를 잡는 것이 아니라 미상 임차보증금을 확인해 총취득비용을 확정하는 것입니다. 가격은 매력적이지만 권리와 환금성을 함께 보면 신중한 C등급 접근이 맞습니다.
