대구지방법원 2026타경100479. 수성구 만촌동 메트로팔레스 206동 12층 1206호 아파트입니다. 안소영 씨가 2024년 1월 17일 매매계약을 통해 거래가액 600,000,000원에 취득했고, 2024년 2월 2일 소유권이전과 동시에 대구은행 채권최고액 471,500,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 2일 프로토텍 근저당 60,000,000원과 2026년 3월 4일 프로토텍의 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

가격은 권리만큼 단순하게 “싸다”고 단정할 구간은 아닙니다. 전체 12건 평균은 613,166,666원으로 현재 최저가보다 낮지만, 최근 흐름을 우선하면 해석이 달라집니다. 최근 12개월 4건 평균은 632,000,000원, 최신 2026년 7월 거래는 658,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 4.7% 높은 흐름입니다. 따라서 전체 평균만으로 가격을 평가하기보다 최근 거래를 기준으로 보는 편이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 대구은행 근저당이 기준

현재 권리분석의 중심은 2024.02.02 대구은행 근저당 471,500,000원입니다. 2003년 국민은행 근저당과 2012년·2014년 대구은행 근저당, 2017년 동대구농업협동조합 근저당 등 과거 권리들은 이미 말소된 이력입니다. 현재 말소기준 이후에 남아 있는 프로토텍 근저당 60,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸해, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 97.8%

메트로팔레스2 동일 면적 134.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 613,166,666원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 4건 평균 632,000,000원과 최신 거래 658,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 4.7% 높은 흐름입니다.

현재 최저매각가 618,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 97.8%입니다. 최신 거래 658,000,000원보다도 낮습니다. 반면 전체 12건 평균 613,166,666원과 비교하면 최저가는 100.8%입니다. 즉 과거 거래까지 섞은 전체 평균만 보면 싸지 않지만, 최근 거래 흐름을 기준으로는 최근 평균 아래에 놓인 가격입니다. 다만 할인 폭이 크다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 618,000,000원 가정)

현재 회차 618,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 581,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 27,920,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 유찰 시 배당 구조

유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 손실 가능성과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구중앙초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·대형 판매시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 메트로팔레스2는 869세대, 준공일 2003.01.28이며 동일 134.98㎡ 면적의 최근 거래가 확인됩니다.
• 도로. 단지 북동측으로 왕복 6~7차선 도로, 북서측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 33,318㎡, 공시지가 3,325,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 613,166,666원보다 최근 12개월 평균 632,000,000원과 최신 거래 658,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 편이 적절합니다.
• 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2024.02.02 대구은행 근저당 471,500,000원이 말소기준이며 이후 프로토텍 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당액은 늘어나지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서의 발행일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 권리변동과 점유·임대차 상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘최근 시세와 점유 확인’

등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2024년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 프로토텍의 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 신건 최저가 6.18억이 최근 12개월 평균 6.32억의 97.8%이고, 최신 거래가 6.58억인 만큼 최근 거래 기준에서는 평균 이하입니다. 최근 거래 흐름도 +4.7%여서 하락장 보정 때문에 가격 가점을 막아야 하는 사례는 아닙니다. 다만 전체 12건 평균은 613,166,666원이고 감정평가 당시 임대관계가 미상인 점을 함께 보면, “큰 폭 할인된 안전물건”보다는 “등기 권리는 단순하되 점유 확인이 필요한 신건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 거래와 개별 호수 상태를 확인해 판단할 구간입니다.