대구지방법원 2026타경100529. 대구 수성구 매호동 1082-9 가,나동 1층 나-112호로, 감정평가상 근린생활시설(이삿짐센터 사무실)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 139,000,000원이고 매각기일은 2026.08.21.입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.11.25. 이선철의 가압류 11,000,000원이며, 2026.02.10. 경북 신용보증재단 가압류 25,000,000원과 2026.03.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 하수현은 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.07.19. 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 1,000,000원, 월차임은 50,000원입니다. 배당요구는 2026.05.27. 접수했지만 확정일자는 없으며, 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 139,000,000원이 아니라 140,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 매호동 1082-9 가,나동 1층나-112호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(이삿짐센터 사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브 2층 중 제1층 제나-112호 · 사용승인일 1997.04.18 |
| 소유자 | 김점숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 11,978,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
1997.06.10. 국민은행 근저당권은 2007.07.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.25. 갑구 2번 이선철 가압류입니다. 그 뒤의 경북 신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 하수현의 전입은 2018.07.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금 1,000,000원은 등기상 소멸권리와 별개로 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 100만원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하수현 | 나동 112호 20.10㎡ | 2018.07.19 | 1,000,000원 | 50,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 해당 없음 |
배당요구는 2026.05.27. 접수됐지만 확정일자는 없습니다. 배당 시나리오에는 우선변제 없이 보증금 전액 1,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인이므로 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 가격 구조 — 신건 실질취득 1억4천만원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 1,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 1,000,000원 | 112,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 1,000,000원 | 89,960,000원 | 0원 |
세 회차 모두 배당계산상 가압류 채권 36,000,000원은 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 반면 임차보증금 1,000,000원은 모든 회차에서 매수인 인수로 유지됩니다. 따라서 입찰가가 낮아질수록 실질취득액도 같은 폭으로 내려가지만, 낙찰대금 외 별도 부담 1,000,000원은 반드시 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 인수 · 임차인 하수현 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 이선철 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이선철 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,254,000원 |
배당계산상 집행비용 2,746,000원, 가압류 채권 36,000,000원이 배당되고 100,254,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 임차인 하수현 보증금 1,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 1,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로서 현재 이삿짐센터 사무실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 시지태왕하이츠2차아파트 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 2호선 및 버스승강장이 인근에 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면이며, 토지면적은 618.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,921,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬라브 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 외장타일, 내벽은 몰탈 및 석고보드 위 페인팅, 바닥은 칼라하드너, 창호는 새시이며 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 신건 최저가 139,000,000원만 보지 말고 임차보증금 1,000,000원을 더한 140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 하수현은 2018.07.19. 전입으로 말소기준 2025.11.25.보다 빠릅니다. 보증금 1,000,000원 인수를 전제로 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 2026.05.27. 배당요구는 했지만 확정일자가 없고 배당계산상 우선변제권 없이 전액 인수로 처리돼 있습니다.
- 상가 점유·명도. 현재 근린생활시설을 이삿짐센터 사무실로 이용 중이므로 실제 점유상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 실질취득 140,000,000원, 1회 유찰 시 112,200,000원, 2회 유찰 시 89,960,000원으로 인수액을 포함해 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2025.11.25. 이선철 가압류를 말소기준으로 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 하수현은 그보다 앞선 2018.07.19. 전입으로 대항력이 있어 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서 139,000,000원에 낙찰받더라도 실제 취득 부담은 140,000,000원입니다. 근린생활시설이라는 용도와 현재 사무실 점유까지 함께 확인해야 하므로, 결론은 “등기권리는 정리되지만 선순위 임차보증금 100만원은 별도 부담”입니다.
